Comprendre en profondeur le dépôt de garantie en location

Même s’il n’est pas obligatoire, la demande d’un dépôt de garantie par le bailleur est une pratique très courante. Découvrez les informations essentielles et les conseils pratiques pour mieux comprendre le dépôt de garantie et d'éviter tout litige éventuel. Du montant à payer à sa restitution, en passant par les situations couvertes et les précautions à prendre, nos conseillers en gestion locative vous apporte leur éclairage.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie en location ?

Le dépôt de garantie est la somme d'argent versée par le locataire au propriétaire ou à l'agence immobilière lors de la signature du contrat de location. Son montant équivaut généralement à un ou deux mois de loyer hors charges. Cette somme a pour objectif de sécuriser le bailleur en cas de dégradations ou de loyers impayés durant la période de location.

A savoir que la loi n'oblige pas le versement d'une garantie lors de la signature d'un contrat de location. Afin de pouvoir l’exiger, le bail doit clairement indiquer le montant, le versement et les modalités de la restitution. Nous conseillons nos clients bailleurs à solliciter un dépôt de garantie. Il permet notamment de sécuriser le contrat contre d'éventuels impayés de loyer ou des dommages causés au bien

Le nouveau locataire doit verser cette somme dès la signature du bail. Elle est ensuite encaissée et conservée par le propriétaire. Le bailleur doit la restituer au locataire à la fin du bail, après déduction éventuelle des frais de remise en état du logement s'il a subi des dégradations.

Il est donc important pour le locataire et le propriétaire de réaliser un état des lieux d’entrée pour évaluer l’état du bien. Conservez-en une copie pour éviter tout litige lors de la restitution du dépôt de garantie en fin de la location.

Montant du dépôt de garantie : règles et plafonds

Son montant est quant à lui bien réglementé en fonction du type de contrat de location signé : bail d'un bien meublé ou bail d'un bien vide.

Bail de location meublée :

• Le montant de la garantie peut être d'un ou deux mois maximum (hors charges locatives).

Bail de location vide :

• Le montant de la garantie ne peut dépasser 1 mois de loyer (hors charges locatives).
• Il ne peut pas être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement.

Dans certains contextes, le montant du dépôt de garantie peut être plafonné. C’est le cas pour les locations en loi de 1948 ou de logements conventionnés. Il se limite alors à un mois de loyer hors charges.

Versement du dépôt de garantie

Le locataire doit payer la somme convenue au propriétaire dès la signature du bail. Ce versement peut être réalisé directement par le locataire ou via un tiers :

• Action Logement (ex. 1 % Logement) grâce à l’avance loca-pass ;
• Fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide.

En cas de versement en espèces, nous conseillons au locataire de demander un reçu spécifiant que la somme remise est destinée au dépôt de garantie.

A savoir que le non versement du dépôt de garantie est un motif de résiliation du bail et d'expulsion du locataire. Vous devez mentionner cette condition dans la clause résolutoire du contrat de location.

Que couvre le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie en location a pour objectif de protéger à la fois le locataire et le propriétaire. Il couvre divers aspects liés à la location, notamment :

• Dommages au logement : Il peut couvrir les éventuels dommages causés au logement pendant la période de location. Il peut s'agir de trous dans les murs, les rayures, les fissures...
• Dégradation des équipements : Les équipements fournis dans le logement (appareils électroménagers, meubles…) peuvent être couverts par cette garantie en cas de dégradation ou de non-respect de l'entretien normal.
• Paiement des loyers ou de charge impayés : Le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les retards de paiement de loyer ou de charges locatives.
• Frais de nettoyage : L'occupant a rendu le logement sale. Le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les frais de nettoyage.
• Départ anticipé : Le propriétaire peut utiliser une partie du dépôt de garantie pour compenser le manque à gagner résultant de la fin prématurée du contrat de location.

Le dépôt de garantie permet de sécuriser le bailleur en cas de dégradations ou d’impayés. Toutefois, rappelons que le dépôt de garantie doit couvrir exclusivement des frais réels et légitimes. Le propriétaire doit ainsi justifier les déductions effectuées sur le dépôt de garantie. Nous vous conseillons de fournir des factures et des documents justificatifs pour appuyer les montants retenus.

Plus précisément, voici ce que ne peut pas retenir le bailleur sur le dépôt de garantie :

• les réparations nécessaires occasionnées uniquement par la vétusté du logement et de ses équipements ;
• le paiement du dernier mois de loyer ;
• les frais engagés pour recouvrer des loyers impayés ;
• les amendes ou pénalités contractuelles pour paiement tardif du loyer (article 4 de la loi de 1989).

Restitution du dépôt de garantie : délai et modalités

La loi sur le marché locatif encadre le délai de restitution du dépôt de garantie. Il dépend de l’état du bien lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

• Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire dispose d’un mois maximum pour restituer la totalité de la somme versée.
• S’il y a des différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, le propriétaire dispose de deux mois. Il doit justifier les montants retenus sur la somme initiale.
• Cas particulier d’un logement situé en copropriété : bailleur peut conserver au maximum 20 % du dépôt de garantie jusqu’à la réception du décompte annuel de charge envoyé par le syndic. Cela peut être long (18 mois au plus).

En cas de restitution partielle du dépôt de garantie, le propriétaire ou l'agence immobilière doit remettre au locataire un état détaillé des retenues effectuées. Les retenues faites ne peuvent couvrir que des dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie ou des loyers ou charges impayés par le locataire.

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, le locataire peut demander des intérêts de retard. En cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou porter l'affaire devant le tribunal d'instance.

Les litiges liés au dépôt de garantie : comment les éviter ?

Les litiges liés au dépôt de garantie sont fréquents en fin de location. Pour les éviter, voici les conseils de WIMMO afin de prendre les précautions dès la signature du bail.

• Rédaction du contrat de location : Assurez-vous de notifier explicitement sur le bail les modalités du dépôt de garantie, tout en respectant la réglementation sur le sujet.
• Entretien du logement : Rappelez également au contrat de location les entretiens et réparations à la charge du locataire avant sa sortie du logement. Cela réduira le risque de dégradations à la fin du bail.
• État des lieux contradictoire et détaillé : Réalisez un état des lieux d'entrée minutieux en présence des deux parties. Notez toutes les dégradations et prenez des photos comme preuves. Cela permettra d'éviter tout différend lors de l'état des lieux de sortie.
• Communication écrite : Privilégiez les échanges par écrit pour tout échange concernant le dépôt de garantie et les dégradations du logement. Ainsi, vous aurez une trace de vos échanges en cas de litige.
• Si vous avez effectué des travaux après l’état des lieux d’entrée, conservez les factures ou faites préciser au locataire par écrit la bonne réception des travaux.

Procédures WIMMO

Pour aller plus loin et limiter le risque de dégradations, WIMMO a mis en place des procédures très efficaces :

• Avant de signer le bail, le locataire doit obligatoirement visionner des vidéos expliquant : comment entretenir son logement. S’ils ne visionnent pas la vidéo, il leur est impossible de signer le contrat de location. WIMMO est la seule agence à utiliser un tel outil.
• Avant son départ, le locataire reçoit un pré-état complet avec une checklist de tout ce qu’il doit faire avant de quitter le logement et ainsi récupérer son dépôt de garantie.
• Le locataire a un accès sur notre site internet à des tutos et conseils pour entretenir son logement.
• Contrairement à beaucoup d’agences immobilières, WIMMO ne sous-traite pas ses états des lieux : les réaliser par nos conseillers vous assure qu’ils sont bien faits et en toute transparence.
• Nous utilisons un logiciel très efficace pour rédiger nos états des lieux avec à l’appui des dizaines de photos. Cela rassure le propriétaire comme le locataire.

Le dépôt de garantie vise à sécuriser à la fois le locataire et le propriétaire. En respectant les règles le régissant, vous pourrez éviter des litiges en fin de bail. Agence immobilière à Pessac Bordeaux, WIMMO met à votre disposition son expertise pour que votre expérience de location soit positive du début à la fin.