Tout comprendre sur les spécificités du bail commercial

Vous envisagez de louer votre bien immobilier pour un usage commercial. La location commerciale répond à une réglementation spécifique, notamment la loi du 30 septembre 1953. Quels sont les différents types de baux à usage commercial ? Quelles conditions pour louer un local commercial ? Comment définir le montant du loyer ? Spécialiste de la gestion locative à Bordeaux, WIMMO vous confie les informations essentielles pour établir le bail commercial.

C'est quoi un contrat de bail commercial ?

Le bail commercial désigne un contrat de location par lequel le propriétaire met à la disposition d'un locataire un bien immobilier utilisé à des fins commerciales. Cet accord juridique réglemente les droits et les obligations des deux parties pendant la durée de la location.

A la grande différence des autres baux (habitation, professionnel), le bail commercial crée de fait une propriété commerciale au locataire.

Il existe plusieurs types de baux commerciaux. Chacun a ses propres caractéristiques et implications légales.

Différents types de bail à usage commercial

Bail commercial dit 3 6 9

Le contrat de location commercial appelé bail « 3 6 9 » est le plus courant. Il s'agit d'un contrat d'une durée de 9 ans permettant la mise à disposition de locaux commerciaux. Ce bail contient une clause précisant que certains éléments peuvent avoir lieu tous les 3, 6 ou 9 ans. Il s’agit notamment de la révision du montant du loyer et de la résiliation du bail.

Dans ce type de bail commercial, le propriétaire peut définir librement le montant du loyer. Il peut s’agir d’un loyer fixe ou d’un pourcentage du chiffre d’affaires. A chaque cycle de 3 ans, le bailleur peut décider d’une augmentation du loyer en respectant le plafond fixé. De même, il ne peut résilier le contrat qu'à la fin de chaque période triennale, sauf en cas de non-respect des obligations du locataire.

Le locataire peut également mettre un terme au contrat de bail à chaque cycle triennal. Il doit en informer son propriétaire par lettre recommandée avec accusé réception 6 mois avant la date anniversaire.

Bail dérogatoire

Le bail dérogatoire (article L.145-5 Code de commerce) est un contrat spécifique de location de local de courte durée. La durée du bail ne peut excéder 3 ans. À la fin de la période convenue, le bail dérogatoire prend fin automatiquement sans renouvellement tacite. Ce bail est particulièrement apprécié par les entreprises en démarrage ou en expansion qui ne souhaitent pas prendre le risque d'un engagement à long terme.

Convention d’occupation précaire

La convention d'occupation précaire est un accord temporaire qui confère un droit d'occupation d'un local commercial contre le versement d'un loyer modique. Elle permet à une personne ou à une entreprise d'occuper un bien locatif pour une période déterminée, sans établir de bail formel.

La convention d'occupation précaire ne peut s’appliquer que pour des circonstances particulières au risque d’être requalifiée en bail. Le propriétaire doit pouvoir justifier d’une cause objective de précarité.

Bail mixte

Le bail mixte concerne les locaux combinant activité professionnelle et lieu d'habitation. Ce contrat de location permet à un locataire d'utiliser un même local à la fois à des fins commerciales et à des fins d'habitation. Il est souvent utilisé par les professions libérales, telles que les artisans, les commerçants, les avocats, les notaires, les huissiers, les experts-comptables, etc.

Le bail à usage mixte dépend de réglementations spécifiques qui régissent à la fois les baux commerciaux et les baux d'habitation.

Bail professionnel

Le bail professionnel concerne la location d'un local destiné à l'exercice d'une activité libérale. Cela exclut les activités qui relèvent du domaine commercial, de l'artisanat, de l'industrie et de l'agriculture. Plus flexible que le bail commercial, ce type de bail reste néanmoins soumis à des réglementations spécifiques. Il est notamment conclu pour une durée minimale de 6 ans. Le locataire peut le résilier à tout moment en respectant le préavis de 6 mois.

Quelles sont les conditions pour louer un local commercial ?

Tout propriétaire a le droit de louer un bien à usage commercial. Toutefois, il doit respecter les obligations du propriétaire du local commercial :

• Mise en location d’un bien commercial en bon état : Le propriétaire doit délivrer le local commercial dans un état satisfaisant, répondant aux normes de sécurité et d'hygiène en vigueur. L’état des lieux d’entrée (annexé au bail commercial) permet de documenter de manière détaillée l'état initial du local commercial avant l'entrée du locataire.
• Entretien du local commercial : Les travaux de réparations affectant le bâtiment (tels que les travaux sur les murs, la charpente, la toiture) sont à la charge du bailleur.  Cela inclut les dépenses liées à la vétusté et à la mise aux normes.
• Fourniture de documents au locataire : Avant la signature du bail, le propriétaire doit obligatoirement fournir certains documents au locataire. Ces documents comprennent notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques), ainsi que l'annexe verte pour les locaux commerciaux d'une surface supérieure à 2 000 m². Vous devez faire figurer ces diagnostics en annexe du contrat de bail.
• Souscription à une assurance PNO : Le propriétaire doit souscrire une assurance propriétaire non occupant spécifique au bail commercial (assurance PNO). Cette assurance couvre les dommages liés au local et aux biens du propriétaire en cas de sinistre, même en l'absence de locataire.

Quel loyer pour un local commercial ?

Aucune loi n’encadre la fixation du loyer d’un local commercial. Un bail commercial n’est pas soumis à un plafonnement des loyers comme cela existe pour un bail d’habitation. Le propriétaire-bailleur est libre de définir le loyer mensuel. Le locataire a la possibilité également de négocier.  

D’après la loi du 11 décembre 2001 du Code de commerce, les loyers des locaux commerciaux sont établis selon la valeur locative du bien. Il prend en compte différentes caractéristiques du bien telles que :

• l’emplacement du bien ;
• la surface du local commercial et l’existence d’éventuelles annexes ;
• l’état général du bien ;
• la surface des vitrines ;
• les équipements potentiels ;
• la répartition des taxes et charges locatives entre le locataire et le propriétaire ;
• la présence d’un « pas-de-porte » également appelé droit d’entrée.

Pour établir une première estimation du loyer de votre bien commercial, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Valeur locative du local commercial = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation.

Le calcul du loyer, du droit d’entrée dit aussi pas de porte, les conditions du bail ne sont pas choses aisées, y compris pour des agents immobiliers non initiés.
L'agence WIMMO, forte de son expérience, loue et gère des locaux commerciaux à Bordeaux, Pessac, Mérignac, Talence et d’autres communes de Bordeaux Métropole. En dessous de 1 000 € de loyer, nous rédigeons les baux. Au-delà, nous faisons appel à un avocat spécialiste. Ses honoraires sont pris en charge par notre agence. Nous réalisons nous-mêmes l’état des lieux et prenons les meilleures garanties pour vous éviter un impayé ou un contentieux.

Spécialiste en gestion locative à Pessac , l’agence WIMMO estime vos loyers, les valorise et vous conseille.