Sous-location à Bordeaux : notre Guide complet pour les locataires et les propriétaires

Sous-louer consiste à mettre en location tout ou partie d’un logement dont on est locataire. La sous-location à Bordeaux est autorisée, mais réglementée. Propriétaire, locataire et sous-locataire… il est essentiel que chaque partie comprenne les enjeux de la sous-location et leurs responsabilités respectives. Spécialiste de la gestion locative située à Pessac, WIMMO vous apporte son éclairage sur la sous-location en Gironde. 

Législation : Est-ce que la sous-location est autorisée ?

Sous-location d’un logement privé

La sous-location à Bordeaux, d’un bien privé, est bien légale à condition d'obtenir préalablement l’accord du bailleur. Sous-louer est possible que cela soit pour un logement loué vide ou un logement meublé.

Nous recommandons vivement de demander cette autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire doit solliciter l'accord écrit du propriétaire sur le fait de sous-louer et le montant de la sous-location. Le prix du loyer au m2 de surface habitable demandé pour la sous-location ne peut pas excéder celui de la location principale. Ce consentement écrit est à joindre au contrat de sous-location.

Pour les locations meublés avec un bail conclu avant l'entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, si le bail ne contient pas de clause spécifique autour de la sous-location, le locataire a légalement le droit de sous-louer le logement sans l'accord du propriétaire.

Nous conseillons à nos clients bailleurs de rappeler dans leurs baux d'habitation que la sous-location n’est possible que sous autorisation.

Sous-location d’un logement social

La sous-location d'un logement social entier est, quant à elle, interdite. Il existe quelques exceptions à cette interdiction. Le locataire d’un logement peut sous-louer une partie du bien à une personne de plus de 60 ans ou une personne adulte handicapée. Pour ce faire, il doit avoir conclu un contrat d'accueil familial avec le locataire principal. Le locataire se doit toujours d’en informer le bailleur social. Le montant du loyer à payer par le sous-locataire est fixé en fonction de la surface sous-louée.

Le cas particulier de la cohabitation intergénérationnelle

La loi Elan du 23 novembre 2018 prévoit et réglemente la cohabitation intergénérationnelle. Elle offre la possibilité aux personnes âgées esseulées de sous-louer à un jeune de moins de 30 ans une partie de leur logement, en contrepartie d'une contribution modeste. Le sénior doit informer le bailleur de son intention d'avoir recours à la cohabitation intergénérationnelle. Et le bailleur ne peut pas s'y opposer.

Les démarches à effectuer pour une sous-location à Bordeaux

Demande aux propriétaires bailleurs

Quel que soit le type de sous-location, le locataire principal a pour obligation d’informer son bailleur sur son intention de louer et le montant de location. Il doit obtenir l’autorisation écrite du bailleur et la joindre au contrat de sous-location.

Signature d’un contrat de sous-location

Le locataire principal et son sous-locataire définissent ensemble les modalités de contrat de sous-location. Il s'agit d'un contrat « Code civil ». Cela signifie qu’il n'est pas encadré par une loi spécifique et offre une certaine liberté rédactionnelle. Toutefois, nous conseillons de le rédiger soigneusement afin de limiter tout litige entre le locataire et son colocataire.

Vous pouvez vous inspirer du contrat de location classique pour le rédiger : type de location, durée du bail, conditions de résiliation, montant et date de paiement du loyer et des charges locatives, modalités de sa révision… Ce bail rappelle également les obligations du locataire principal et du sous-locataire. A noter que le loueur ne peut octroyer au sous-locataire plus de droits que ceux qu'il dispose lui-même dans son bail.

Le contrat de sous-location doit comporter en annexes l’autorisation du propriétaire et une copie du bail principal. Ensuite, les deux parties signent le contrat de sous-location en deux exemplaires. 

S’il s’agit d’une sous-location intégrale, le locataire doit veiller à ce que son sous-locataire soit bien assuré.

Déclaration en ligne de la location saisonnière

Cette démarche concerne exclusivement les sous-locations saisonnières ou temporaires en vue de limiter les locations type AirBnB. Certaines grandes villes, dont Bordeaux,  encadrent la location de résidences principales. Une résidence principale peut ainsi être louée en saisonnier, maximum 4 mois par an.

Le locataire principal doit déclarer le logement à la mairie avant de procéder à toute sous-location saisonnière à Bordeaux. Pour ce faire, faites une télédéclaration en créant un compte hébergeur sur le site web de la mairie de Bordeaux. Il obtient un numéro à 13 caractères à afficher dans son annonce.

Déclaration fiscale du locataire principal

Les revenus locatifs, même en sous-location, sont soumis à imposition. Le locataire principal a donc pour obligation de déclarer les loyers perçus. Pour un logement sous-loué en meublé, les loyers sont à déclarer en tant que revenus industriels et commerciaux. Pour un logement sous-loué en location vide, les loyers sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Droit du propriétaire : Est-ce qu'un propriétaire peut refuser une sous-location ?

Le propriétaire dispose de 15 jours à compter de la réception de la lettre recommandée pour répondre à la demande au locataire. Le bailleur peut librement décider d’autoriser ou non son locataire de sous-louer son logement Nous conseillons, quelle que soit sa décision, de faire une réponse écrite. Il n’a pas d’obligation à justifier son refus.

En cas d'accord, le propriétaire doit formaliser son autorisation de sous-louer et sur le prix du loyer. Il peut, en particulier, indiquer que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui du bail principal. Il peut également rappeler au locataire qu’il doit s'engager à respecter les démarches pour sous-louer en toute légalité le bien loué.

Même si un propriétaire a donné son accord, il peut demander la résiliation de la sous-location si le sous-locataire lui a causé un préjudice sérieux.

Les différentes formules de sous-location à Bordeaux

Sous-location classique

C'est la formule la plus courante. Le locataire principal loue tout ou partie de son logement à un sous-locataire pour une durée déterminée. Les deux parties établissent un contrat spécifique détaillant les conditions de la sous-location. Le loyer de la sous-location est négocié entre le locataire principal et le sous-locataire. Son montant ne doit pas dépasser le loyer du bail principal.

Sous-location de chambre

Un locataire peut décider de sous-louer uniquement une chambre du logement tout en conservant l'accès aux espaces communs. Cette solution permet d’apporter un revenu locatif supplémentaire.

Sous-location saisonnière ou temporaire

Cette formule consiste à sous-louer un logement pour une courte durée. Le locataire peut proposer de sous-louer la totalité du bien pendant ses vacances ou déplacements professionnels, par exemple. Le loyer de la sous-location peut être plus élevé que pour une sous-location classique.  Cette sous-location meublée attire notamment les touristes et étudiants.

Sous-location à long-terme

Inversement, certaines sous-locations peuvent s'étendre sur une période prolongée, similaire à un bail traditionnel. C'est une option pour ceux qui souhaitent une stabilité à plus long terme.

Les risques d'une sous-location

Risques pour le locataire principal

Rappelons encore que sous-louer sans autorisation expresse du propriétaire est illégal. Cet oubli peut entrainer la résiliation du bail d'habitation. Le locataire peut également être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus, voire des dommages et intérêts.

Les dernières jurisprudences sont tous dans ce sens.

Le locataire principal reste responsable de la location du logement et des éventuels manquements du sous-locataire. Même si le sous-locataire ne paie pas sa part, il doit continuer à régler la totalité du loyer au propriétaire. De même, il se doit d’entretenir le logement et d’effectuer les réparations en cas de dégradations du logement par le sous-locataire. En effet, le propriétaire-bailleur n'a aucun lien juridique direct avec le sous-locataire.

Risque pour le sous-locataire

Le sous-locataire ne dispose pas de la même protection que celle du locataire principal. Aucune relation juridique directe ne relie le propriétaire et le sous-locataire. Ce dernier n'a donc pas la possibilité d'engager des actions envers le bailleur. Ainsi, si un équipement est défaillant ou des travaux incombant aux propriétaires sont à réaliser, il doit se tourner vers le locataire principal.

De même, si le contrat de location prend fin, le sous-locataire n'a aucun droit vis-à-vis du propriétaire, ni aucun titre d'occupation pour le logement.

Et la sous-location commerciale ?

Elle est plus fréquente car il arrive régulièrement que des locataires de baux commerciaux ou professionnels sous-louent une partie de leur local (centre médical ou filiale d’un groupe d’entreprise). La sous-location commerciale étant technique, elle sera l’occasion d’un nouvel article.