Logement rendu insalubre par le locataire : comment agir en tant que propriétaire ?

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez parfois être confronté à des situations litigieuses. Ainsi, certains font le désagréable constat d’un logement rendu insalubre par le locataire. On parle souvent de lutter contre les marchands de sommeil qui loue des biens indignes à l’habitation. Mais que dit la loi lorsque le locataire est responsable des dégradations du logement ? Que faire en cas d'insalubrité causée par le locataire ? Quels recours contre le locataire avez-vous en tant que propriétaire ? Spécialiste en gestion locative à Bordeaux, WIMMO vous apporte son éclairage sur cette situation délicate.  

Comprendre les causes de l'insalubrité

Nous relevons de multiples raisons de l’insalubrité causée par le locataire d’un logement loué : manque d'entretien, suroccupation, présence d’animaux domestiques… En comprenant les causes de la dégradation, vous pourrez ensuite prendre les mesures adaptées.

• Mauvaise hygiène du locataire : Des habitudes d'hygiène déficientes de la part du locataire peuvent entraîner des problèmes sanitaires graves. Accumulation de déchets, négligence dans le nettoyage quotidien ou usage inapproprié des installations sanitaires peuvent conduire à des conditions insalubres.
• Humidité et moisissures : Les problèmes d'humidité sont souvent liés à une ventilation insuffisante. Certains locataires omettent de nettoyer les systèmes de ventilation ou les obstruent volontairement. Ce manque d’aération favorise le développement de moisissures. Cela affecte la qualité de l'air intérieur et peut aussi endommager les structures du logement. Un dégât des eaux en location, quant à lui, doit nécessairement faire l'objet d'une intervention rapide pour éviter des complications et l'insalubrité du logement.
• Dégradations ou négligences : La suroccupation du logement par rapport à la surface habitable peut engendrer une vétusté prématurée du bien et ses équipements. Les animaux domestiques peuvent également provoquer des dégradations rendant indécent, voire insalubre, un logement. Et hélas, certains locataires peuvent délibérément endommager le logement.
• Infestations de nuisibles : La présence d'insectes nuisibles, rongeurs ou parasites peut causer des problèmes de salubrité. Ces infestations sont généralement liées à des problèmes d'hygiène et d’entretien. Le syndrome de Diogène, qui se distingue principalement par une accumulation massive d'objets du quotidien, peut en être la cause.

Une fois que vous avez identifié les causes de l'insalubrité, vous pouvez prendre les mesures ciblées pour résoudre ce problème. Pour rappel, vous ne pouvez pas visiter votre bien locatif sans l’autorisation de votre locataire. Ainsi, il est souvent difficile de déceler qu’un locataire a rendu un logement insalubre avant son départ. La communication et la prévention jouent un rôle clé dans la gestion locative, notamment dans le cas de situations délicates.

Les obligations du locataire en matière d’entretien du logement  

Tout d’abord, rappelons les obligations du locataire en ce qui concerne l’entretien du bien loué.

La loi du 6 juillet 1989 tend à améliorer les rapports locatifs. Ainsi, l'article 7.c de cette loi énonce un principe fondamental en matière de dégradation locative. Le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. » Il s’agit aussi bien de la dégradation des équipements et mobiliers (dans le cas d’une location meublée longue durée) que du logement lui-même.

Nous rappelons donc l’importance de réaliser un état des lieux d’entrée contradictoire et complet. Ainsi, à l’établissement de l’état des lieux de sortie, si des dégradations sont constatées, le locataire doit rembourser les réparations relatives aux dommages relevés.  

L’article 7.d de la loi de 1989 indique également l'obligation d'entretenir le logement par le locataire. Ce dernier est tenu d'entretenir le logement et d'effectuer les réparations locatives dans le cadre d'un contrat de location longue durée. Cela comprend l’ensemble des travaux d’entretien et de remise en état qui incombent au locataire.

Les recours du propriétaire et démarches légales pour régler un problème d'insalubrité causée par le locataire

L’état a promulgué en 2018 la loi ELAN de 20218 pour établir des dispositifs de lutte contre les propriétaires peu scrupuleux qui n’hésitait pas à louer un logement insalubre. Mais quand le logement est rendu insalubre par le locataire, la loi ne prévoit rien. Le propriétaire est seul responsable de l’état du logement. Une situation qui décourage certains propriétaires à mettre leur logement en location contribuant au manque de biens locatifs en zone tendue.

En 2023, une proposition de loi visant à protéger les propriétaires en cas de logement rendu insalubre par un locataire a été émise. L’état n’a pas voté cette loi à ce jour.  

Aussi, si votre locataire paie son loyer et ses charges locatives, vous avez peu de recours, sauf attendre la fin du bail.

Toutefois, voici les démarches légales que nous avons identifiées en fonction des causes d’insalubrité.

Retenue sur le dépôt de garantie

Le locataire a pour obligation d’entretenir le logement et de le nettoyer avant son départ. Vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie la somme liée à la remise en état du bien. Cependant, en cas de constat d’insalubrité, le montant du dépôt de garantie est rarement suffisant pour réaliser les travaux nécessaires.

Expulsion pour nuisances

En cas de doute sur vos locataires, vous pouvez interroger les voisins. Les nuisances sur le voisinage constituent une possibilité pour obtenir une résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire. Cela nécessite des témoignages et des attestations solides pour constituer un dossier à porter devant le Tribunal.

Remboursement par l’assurance loyer impayé (GLI)

Vérifiez les options de votre contrat d’assurance loyer impayé. Il peut couvrir la remise en état de votre logement si le dépôt de garantie ne suffit pas. La GLI peut également inclure le remboursement des frais d’huissiers ou d’avocats demandés lors de la procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire.

Saisir la commission départementale de conciliation

La commission départementale de conciliation (CDC) aide le propriétaire-bailleur et le locataire à trouver une solution amiable en cas de litige. Elle peut intervenir pour régler différents litiges avec le locataire comme le dépôt de garantie, l'état des lieux d'entrée ou de sortie et le logement décent. Vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation avant de faire appel au juge. Elle intervient gratuitement.

Intenter une action en justice

Enfin, si aucune solution amiable n’a été trouvée, vous pouvez porter plainte contre votre locataire pour manque d’entretien du logement, voire dégradation. En effet, un propriétaire bailleur peut engager une procédure judiciaire en cas de logement rendu insalubre par le locataire. Vous devez prouver les dommages causés et le refus du locataire de payer les travaux de réparation nécessaires. Cette procédure est longue et fastidieuse. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous entourer d’un expert en gestion locative pour louer votre bien.

Prévenir l'insalubrité : les conseils de WIMMO pour les propriétaires

Tout d’abord, le choix du locataire. Certains signes lors de la visite ou des discussions pourraient laisser présager que le candidat pourrait être négligent ou peu soigné, il s’agit donc d’être très vigilant à ce moment-là.

En matière de prévention, notre agence immobilière WIMMO a mis en place un process obligeant le locataire à visionner des vidéos avant de signer le contrat de location. C’est non seulement pédagogique, mais surtout, cela évite de nombreux problèmes pour la suite.

Dès l’état des lieux, le premier réflexe est de communiquer avec votre locataire sur l’entretien du logement. Vous pouvez aussi stipuler clairement ses obligations en tant que locataire dans le contrat de bail.

En cours de location et si vous avez un doute, nous vous invitons à contacter au moins une fois par an votre locataire. Vous pouvez demander une visite avec son accord pour identifier les éventuels entretiens à prévoir sur votre logement. Si vous n’arrivez pas à joindre votre locataire, contactez les garants. 

Si des travaux de maintenance (par exemple de chaudière) sont effectués, vous pouvez demander un retour de l’artisan sur l’état global du logement. Vous pouvez également questionner discrètement le voisinage ou être à l’écoute des retours lors de l’assemblée de copropriétaires.

Agence immobilière basée à Pessac, WIMMO est spécialisée dans la gestion locative sur la métropole de Bordeaux. Nous répondons à toutes vos questions concernant la location de votre appartement ou maison.

Un logement en parfait état attire les locataires sérieux et réduit les risques de réparations coûteuses. Prévoyez des visites régulières avec l’autorisation de votre locataire. Vous pourrez ainsi effectuer les travaux nécessaires sans attendre.