Etat des lieux contradictoire, en quoi cela consiste ?

La gestion locative est extrêmement réglementée afin d’assurer une relation saine et durable entre les locataires et les propriétaires. Ces lois évoluent régulièrement. Mais l’état des lieux contradictoire dans le cadre d’un contrat de bail n’est pas obligatoire (ou pas encore). Revenons ici sur l’importance d’établir ces constats de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. En effet, cette procédure peut entraîner des coûts et doit être réalisée en respectant certaines règles.

Qu'est-ce qu'un état des lieux contradictoire ?

Définition

L'état des lieux contradictoire est un document officiel qui permet de constater l'état d'un logement à un instant T. Dans le cadre d’un contrat de location, vous devez le réaliser à l'entrée et à la sortie des locataires. On parle d’état des lieux « contradictoire » pour spécifier la nécessité de la présence du bailleur et du nouveau locataire.

Obligations

La réalisation des états de lieux d’entrée et de sortie est très encadrée en France. Ces règlementations visent à améliorer les relations entre propriétaires et locataires et éviter autant que possible les conflits. Elles régissent les droits et obligations des bailleurs et des locataires.

L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose un état des lieux pour les logements loués meublés ou vides.

Le propriétaire doit les réaliser au début et à la fin du contrat de location. Nous conseillons vivement d’effectuer ce constat de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties concernées, le locataire et le bailleur, ou leurs représentants officiels. En cas d’absence, vous pouvez établir une procuration pour cet état des lieux.  Vous trouverez un modèle de procuration sur notre site : https://www.agence-wimmo.fr/documents-utiles-a-imprimer

L'état des lieux contradictoire doit être rédigé de manière précise et objective. Il doit décrire l'état de chaque pièce du logement et de leurs équipements. Vous devez y préciser les éventuels défauts ou dégradations. La loi ALUR liste les éléments à noter obligatoirement sur ce constat écrit.

Cet état des lieux d’entrée doit être signé par les deux parties et annexé au contrat de location.

A la suite de l’état des lieux de sortie, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire (ou deux mois s’il y a des différences entre l’entrée et la sortie). En fonction des constatations sur l'état du logement, il peut déduire de cette caution les éventuelles dépenses liées à la réparation d’éventuelles détériorations. Mais attention, là encore, l’exercice est délicat et sera vu dans un prochain article.

Avantages

L'état des lieux contradictoire présente de nombreux avantages, tant pour le locataire que pour le bailleur. Il permet de :

• Attester d’un commun accord de l’état du logement à l’entrée du locataire
• Prévenir les litiges entre les deux parties
• Éviter les contestations sur l'état du logement à la sortie du locataire
• Evaluer les éventuelles dégradations survenues pendant la période de location

Mais attention, un état des lieux sur lequel vous êtes d’accord avec votre locataire ne veut pas dire que vous allez éviter un contentieux. Ce dernier peut contester le montant des retenues si celles-ci sont contestables.

Comment réaliser un état des lieux contradictoire ?

Mentions obligatoires

Comme nous avons pu le constater, l'état des lieux contradictoire est une étape essentielle et très encadrée de la gestion locative. Vous devez respecter impérativement les mentions dictées par la loi ALUR pour dresser un état des lieux conforme.

La loi ALUR propose l’utilisation d’un modèle type pour l’état des lieux avec des mentions obligatoires pour être juridiquement valable. Le but est de standardiser les éléments relevés dans les états des lieux afin de garantir plus d’équité et transparence. Les mentions obligatoires sont principalement :

• Type d’état des lieux : à savoir état des lieux d’entrée ou de sortie
• Date d’établissement de cet état des lieux
• Localisation du logement en indiquant l’adresse complète du bien loué
• Coordonnées des deux parties : noms et adresses du locataire et du propriétaire ainsi que, le cas échéant, les coordonnées des personnes mandatées
• Relevés des compteurs individuels de consommation d’eau, d’énergie…
• Détails et nombres des clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
• Description détaillée de chaque pièce du logement (incluant l’état des revêtements de sols, murs, plafonds…)
• Inventaire précis des équipements et des éléments du logement
• Signatures de toutes les parties concernées ou de leurs représentants présents lors de la visite

Vous détaillez le plus précisément possible l’état de chaque pièce, de leurs équipements et du mobilier. Vous devez noter leur état selon 4 catégories : très bon état, bon état, état moyen et mauvais état.

Mais là encore, ces catégories manquent d’objectivité si elles ne correspondent pas dans une légende jointe à un degré de vétusté prédéfini.

Nous vous recommandons d’ajouter les éventuelles observations et réserves afin de justifier cette notation. Lors des états des lieux réalisés par WIMMO, nous complétons de photos pour documenter l’état du logement de manière précise.

Cet état des lieux d’entrée permettra d’établir une comparaison au départ des occupants. L’état des lieux de sortie sert à constater les évolutions de l’état des différents éléments. Il doit également mentionner la future adresse du preneur (impératif pour les futures correspondances).

Déroulement de l’état des lieux d’entrée

Partageons à présent nos conseils pour procéder à l’établissement de l’état des lieux en accord avec les deux parties.

1. Fixer un rendez-vous : programmez avec le locataire une date et une heure convenables pour l'état des lieux. Idéalement, il doit s’effectuer juste avant l'emménagement du locataire et en évitant le soir ou la luminosité n’est pas parfaite.

2. Préparer le document écrit : vous devez avoir une liste détaillée des pièces à inspecter en respectant les éléments obligatoires mentionnés précédemment.  

3. Inspecter conjointement le bien loué : parcourez le logement avec le locataire, pièce par pièce, en remplissant l’état des lieux avec exactitude. Documentez les détails avec des descriptions écrites claires. Vous pouvez prendre des photos pour étayer les observations.

5. Signer et annexer au bail : les personnes présentes lors de la visite doivent signer l’état des lieux contradictoire. Vous devez joindre en annexe du contrat de location le document signé. La loi ALUR a introduit la possibilité de réaliser un état des lieux électronique.

À la fin du contrat de location, il sert de référence pour effectuer l’état des lieux de sortie. Vous répétez ce même processus pour évaluer tout changement dans l'état du logement. Comparez avec l'état initial pour identifier les dégradations éventuelles. Un état des lieux contradictoire bien réalisé offre une base solide pour garantir un accord quant à l'état du logement au début et à la fin de la location.

Que faire en cas de désaccord sur l'état des lieux contradictoire ?

Demander la modification de l’état des lieux

A savoir que La loi Alur ouvre le droit au locataire de demander des modifications de l’état des lieux d’entrée. Il doit transmettre sa demande dans les 10 jours suivant son établissement. Ce délai permet au locataire de signaler des défauts non relevés lors de la visite. Il peut s’agir du bon fonctionnement des équipements du logement et qui le locataire pas pu tester.

Et un état des lieux par huissier ?

Vous pouvez mandater un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice). Toutefois, un état des lieux établi par huissier n’est pas contradictoire car ce dernier n’est pas signé par le locataire. Il est donc contestable devant un tribunal et ne garantie en rien une désapprobation. Il peut s’avérer utile malgré tout si votre relation avec votre location est compliquée. Le coût des frais d’exercice de l’huissier est à la charge du demandeur.

Bien que non obligatoire, votre agence immobilière WIMMO vous recommande vivement d’établir un état des lieux contradictoire. Il vous assure une base officielle pour le bon suivi de l’entretien du logement. En tant que gestionnaire locatif à Bordeaux, nous prenons le relais des prioritaires-bailleurs pour établir minutieusement ces constats locatifs. Nous apportons également nos conseils aux futurs locataires afin qu’ils puissent entretenir correctement le logement.

Notre expérience en tant que gestionnaire locatif à Bordeaux

Agence immobilière à Pessac, WIMMO se positionne comme un acteur majeur dans la gestion locative à Pessac et sur la métropole. Son fondateur, Christophe PASCAL est un ancien enseignant et formateur en gestion locative auprès de professionnels de l’immobilier en Gironde. Il a établi un modèle d’état des lieux structuré.

Depuis la création de l'agence immobilière à Pessac, WIMMO a effectué plus de 3 500 états des lieux. Nous avons eu 18 contestations devant la commission de conciliation et une seule devant le tribunal. Mais à chaque fois, aucune partie n’a remis en cause la rédaction de nos états des lieux.

Ce dernier trimestre 2023, 7 particuliers nous ont sollicités pour reprendre la gestion locative du logement qu’ils géraient eux-mêmes. Il s’agit de biens en location à Pessac, Mérignac, Le Bouscat et Bordeaux. Après un audit juridique, ces états des lieux n’avaient été fait conformément.

Pour être transparent, un particulier peut difficilement réaliser correctement un état de lieux. Il ne possède ni les outils, ni les compétences, ni l’expérience d’un professionnel de la location.

Et nous le concevons totalement. Etablir cet état des lieux n’est pas simple. C’est certainement la rédaction la plus difficile du métier de conseiller location.

Chaque terme employé doit être pesé et réfléchi pour éviter toute mauvaise interprétation. Par exemple, le terme « état d’usage » est à bannir. De même, si une peinture est défraichie car le locataire a fumé, ne jamais écrire « peinture JAUNE ». Précisez « Peinture jaunissante à la suite de la consommation de tabac par le locataire sortant ».