Calcul du loyer en loi PINEL ou DUFLOT

Vous allez ou souhaitez acquérir un logement neuf soumis au dispositif LOI PINEL. Ou vous souhaitez simplement vérifier votre calcul. Et vous ne savez pas calculer précisément le plafond de loyer ?

L'agence immobilière WIMMO a développé une expertise autour de la gestion locative. Nous avons une maîtrise de la gestion des biens soumis aux dispositifs de défiscalisation sur la métropole bordelaise et le bassin d'Arcachon. La défiscalisation est l'un des principaux avantages de l'achat locatif à Bordeaux. Mais il est important de bien suivre les règles de ces dispositifs pour ne pas avoir de pénalités. Nous vous expliquons comment calculer le loyer Duflot ou Pinel en limitant le jargon immobilier.

Pour vous éviter toute erreur dans l'estimation du loyer mensuel, WIMMO, votre agence de location Pessac-Bordeaux, va vous guider pas à pas : 

• Calcul de la surface pondérée, afin de vous éviter de tomber dans les pièges comme la "fameuse terrasse attique" comptée en balcon
• Précision sur les cas spécifique des parkings ou garages qui peuvent se louer à part
• Méthode de calcul consistant à multiplier par le plafond afférent à la zone d'habitation

ÉTAPE 1 : CALCUL DE LA SURFACE PONDÉRÉE

L'administration fiscale ne parle pas de surface habitable mais de surface pondérée du logement.

La surface pondérée correspond la surface habitable (article R 111-2 du code de la construction) augmentée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m².

Tout d'abord, munissez du plan définitif du logement.

Si votre bien locatif dispose d'une annexe, alors vous pouvez rajouter à la surface habitable une partie de votre annexe. Il peut s'agir d'une loggia, un balcon, une cave, une véranda, un cellier, un atelier, une remise, un séchoir, un sous-sol, un grenier ou des combles (dont la hauteur est au moins de 1,80 mètre) 

Comment calculer la surface de l'annexe prise en compte dans le calcul de la surface pondérée ? Simplement, vous prenez la surface de cette annexe et vous la divisez par deux (soit la moitié).

Puis, dans la limite de 8 m², vous l'ajoutez à votre surface habitable de votre appartement ou maison.

• Exemple 1 : un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² aura une surface pondérée de 53 m² 
• Exemple 2 : un appartement de 50 m² avec une loggia de 20 m² aura une surface pondérée de 58 m² (car limitée à 8 m²)
• Exemple 3 : un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² et une cave de 3 m² aura une surface pondérée de 54,50 m² (50+3+1,50)
• Exemple 4 : un appartement de 50 m² avec un balcon de 10 m² et une cave de 12 m² aura une surface pondérée de 58 m² (car limitée à 8m²)

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SPÉCIFICITÉS DE CERTAINES ANNEXES

Calcul Pinel, Duflot avec terrasse

Pour reprendre le texte législatif : "....dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré doivent être situées en totalité sur le toit d'un logement ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement dont le locataire à la jouissance exclusive, pour être au nombre des annexes dont la surface est retenue pour la détermination des plafonds de loyers applicables"

La notion de terrasse est importante car une terrasse n'a pas forcément les mêmes avantages pour notre calcul de surface qu'un balcon ou une loggia.

Un balcon est un élément qui sort du bâtiment, la loggia est dans le bâtiment. Loggia ou balcon ne pose pas de souci particulier de compréhension mais la terrasse est plus complexe.

Les terrasses non incluses dans la surface pondérée : La surface des terrasses sur simple dalle, c'est-à-dire sans ouvrage en dessous, comme un parking, n'est pas prise en compte. La terrasse au rdc construite directement sur la terre ne peut pas non plus être comptée.

• Exemple : la terrasse d'une maison individuelle sans sous-sol ne sera pas comptée.

Les terrasses incluses dans la surface pondérée : La terrasse construite au rdc ou en étage au dessus d'un parking est comptée mais dans la limité de 9 m².

La terrasse en attique, c'est-à-dire décalé par rapport au voisin du dessous, n'est comptée également que dans la limite de 9 m²

Si le logement a un sous-sol et que la terrasse est au-dessus le sous-sol, la surface est prise en compte mais dans la limite de 9 m².

Pour un appartement acheté sur plan, il est donc primordial de savoir :

- s'il est au rez-de-chaussée et ce qui se trouve dessous ;

- si la terrasse est en attique ou en gradins. 

Les plans de masse des niveaux inférieurs sont donc indispensables au moment de signer le contrat. Cela vous permettra de bien estimer la surface pondérée et le loyer afférent. Cela peut avoir un impact sur votre capacité d'emprunt si le loyer mensuel est sur-estimé.

Résidence avec balcons : si le balcon mesure 3 m², on rajoute 1,50 m² à la surface habitable du logement.

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Dernier étage en attique : les terrasses sur ce niveau sont comptabilisées pour 9 m² maximum. Si la terrasse mesure 25 m², 9 m² sont pris en compte, donc on rajoute 4,5 m² à la surface habitable.

Les appartements au premier étage ont des balcons, donc si le balcon mesure 10 m², nous rajoutons 5 m² à la surface habitable.

Si le balcon mesure 20 m², nous rajoutons 8 m².

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Terrasse au premier étage : ici, nous avons l'exemple de terrasse au premier étage construit directement sur les parkings, et en attique sur le premier et dernier étage car la construction est en gradin.

Nous sommes donc dans le cas, où la terrasse est limitée à 9 m².

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Appartements en RDC avec terrasse : les appartements en RDC ne sont ni des balcons, ni des loggias, il s'agit de terrasses.

Si la terrasse est construite sur un ouvrage enterré (comme un parking ou une cave) alors nous serons limités à 9 m².

Si rien n'est construit dessous, la terrasse ne sera pas prise en compte.

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Vous aurez donc compris que la logique fiscale veut qu'un logement avec une loggia de 10 m² se loue donc plus cher que le même logement du dessus avec une terrasse en attique de 40 m².

Le texte qui définie la surface pondérée d'un logement date de la loi SCELLIER et est resté identique pour les lois suivantes telles DUFLOT et PINEL.

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Calcul Duflot dans le cas de garage ou parking

Le parking ne peut pas être rajouté à la surface habitable de son logement.

Mais un garage peut, en partie, être compté dans le calcul Duflot et Pinel. Pour être pris en compte dans l'estimation de la surface, le garage doit être attenant au logement (cas surtout des maisons) et supérieur à 12 m². On imagine ici que le législateur a supposé qu'au delà de 12 m², un garage pouvait être considéré comme une surface annexe.

Exemple calcul Pinel/Duflot garage : Donc si votre maison mesure 100 m² et que le garage mesure 25 m², la surface pondérée est de 100 + (25-12=13/2=6.50) = 106,50

Si le garage avait mesuré 30 m, nous aurions 108 m² car limité à 8 m².

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ÉTAPE 2 : CALCUL DU LOYER

Maintenant que nous savons calculer la surface pondérée du logement, il s'agit maintenant d'estimer le loyer du logement.

((19/Surface pondérée)+0,7) x plafond loyer de la zone x surface pondérée

Pour faire simple, on décompose ainsi le calcul du loyer :

• 19 divisé par la surface pondérée
• Arrondir ce résultat à deux décimales
• Multiplier ensuite par le plafond de loyer qui dépend de la zone géographique (à Bordeaux Métropole, soit en zone B1, le plafond est à ce jour de 10,51 €/m²)
• Puis, multiplier par la surface pondérée

_{(vous trouverez plus bas dans l'article, les communes en Gironde éligibles à la loi Pinel)}

_{Pour tout savoir sur le marché immobilier à Bordeaux et en Gironde, consultez notre article.} 

Supposons dans notre exemple que le logement est à Pessac (33600) donc en zone B1.

Si votre logement a une surface pondérée de 53 m², alors le calcul est le suivant :

(19/53) + 0,7= 1,05849

on arrondit à 1,06

1,06 x 10,51 x 53 = 590.45 €

On remarquera par ce calcul que plus logement est grand est plus le loyer au mètre carré est faible. 

Même si le calcul du loyer d'un bien locatif n'est pas lié à la copropriété, il est important de bien comprendre le fonctionnement d'une copropriété avant d'acheter.

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Et si nous louons le parking à part, nous pourrions louer plus cher ?

Il est vrai que louer le parking à un autre locataire est une idée.

L'avantage est que vous toucherez plus de loyers mais, cela suppose certaines contraintes qu'il faut connaître :

• avoir deux locataires nécessite deux recherches, deux baux, deux loyers ;
• aucune assurance loyers impayés sur le parking ; 
• cela suppose également qu'il faut de la demande pour louer votre parking ; en effet si tous les résidents ont déjà une place et que le quartier facilite le stationnement, vous risquez d'avoir quelques difficultés pour trouver preneur ;
• plus de difficultés pour louer le logement car votre locataire n'aura pas de stationnement, et aussi peut-être, un locataire qui restera moins longtemps donc plus de turn over ;
• perte de la réduction fiscale sur la valeur du parking ;
• plus de loyers génèrent aussi plus d'impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Nous avons fait le calcul pour un client de l'agence WIMMO propriétaire d'un T3 à Mérignac. Cette comparaison fait apparaître un revenu supplémentaire, après paiement de l'impôt, de 3 € par mois.

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Refaire le calcul à chaque changement de locataire

Vous devrez refaire ce calcul à chaque départ de locataire car le prix du m² dans la zone va évoluer et il n'est pas indexé sur l'IRL (cela aurait été trop simple).

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Quel risque en cas d'erreur ?

En louant au dessus du plafond de loyer ou en louant à des locataires dont les revenus dépassent le plafond de ressources, vous risquez la requalification de votre avantage fiscal. Vous devrez donc rembourser à l'administration vos réductions d'impôts accordées et à venir.

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WIMMO, spécialiste en gestion locative à Bordeaux-Pessac, reste à disposition des particuliers et professionnels pour les aider à calculer les loyers sur le département de la Gironde. Contactez un de nos conseillers immobiliers.

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Questions-réponses autour du calcul de loyer ?

Question : Quelle surface pour loi PINEL ?

Laurent B. : Je viens d'acheter un T3 sur plan en copropriété à Bordeaux, celui-ci a un balcon de 6,70 m2. Ce bien dispose aussi d'une cave en sous-sol de 10 m2. Pouvez vous me dire quelle surface je dois prendre en compte pour le calcul loi PINEL ?

Réponse : S'il s'agit bien d'un balcon, vous avez au total 16,70 m2 d'annexes. La surface pondérée à rajouter est de 8m² car limitée.

Question : Erreur de calcul de loyer après 4 ans

Cécile F. : Mon logement à Bruges est loué depuis 4 ans et je me suis rendue compte que j'avais fait une erreur dans le calcul de loyer PINEL. Que dois-je faire ?

Réponse : Vous pouvez vous rapprocher de l'administration fiscale en expliquant votre erreur. Mais vous pouvez aussi rédiger un avenant à votre bail, baisser le loyer de votre locataire et rembourser ce dernier du trop perçu.

Vous pouvez aussi confier la gestion de votre logement à WIMMO qui se chargera de procéder à un audit technique, juridique et fiscal. L'agence de location Pessac procédera ensuite à toutes les formalités nécessaires.

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Témoignages de clients WIMMO

Damien K. : Rien à dire, c'est parfait.

Sandrine et Khalid F. : État des lieux, choix minutieux des locataire, informations et réponses rapides à nos questions. Wimmo est un gestionnaire sérieux.

Céline et Laurent S. : J'aime beaucoup l'approche de Wimmo avec les clients. Toute l'équipe est sympa et bienveillante. On se sent tout de suite à l'aise, contrairement à mon ancienne agence qui était trop grosse pour bien faire son travail. 

Voir les autres témoignages des clients WIMMO : https://www.agence-wimmo.fr/temoignages/bailleur

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Comprendre la copropriété en 5 minutes

https://www.agence-wimmo.fr/achat-vente/comprendre-la-copropriete-en-5-minutes

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Confier la gestion de mon bien à Wimmo, comment ça marche?

https://www.agence-wimmo.fr/gestion-locative

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Communes éligibles Loi PINEL (zone B1 en Gironde 33)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Ambarès-et-Lagrave, Arcachon, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Audenge, Bassens, Baurech, Bègles, Biganos, Blanquefort, Bonnetan, Bordeaux, Bouliac, Le Bouscat, Bruges, Cadarsac, Cadaujac, Cambes, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc, Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Cestas, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Gradignan, Gujan-Mestras, Le Haillan, Izon, Langoiran, Latresne, Léognan, Lestiac-sur-Garonne, Lignan-de-Bordeaux, Lormont, Martignas-sur-Jalle, Martillac, Mérignac, Montussan, Nérigean, Paillet, Parempuyre, Pessac, Le Pian-Médoc, Pompignac, Quinsac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Caprais-de-Bordeaux, Sainte-Eulalie, Saint-Jean-d'Illac, Saint-Loubès, Saint-Médard-d'Eyrans, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Quentin-de-Baron, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincent-de-Paul, Sallebœuf, Tabanac, Le Taillan-Médoc, Talence, Le Teich, La Teste-de-Buch, Le Tourne, Tresses, Vayres, Villenave-d'Ornon, Yvrac

Communes éligibles Loi PINEL (zone B2 en Gironde 33)

Andernos-les-Bains, Arès, Lège-Cap-Ferret, Saint-André-de-Cubzac, Marcheprime

_{Article rédigé par Christophe PASCAL le 16 mai 2019}

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