Que faire en cas de décès du locataire sans héritier ?

Lorsqu’on est propriétaire-bailleur, on essaye d’anticiper le maximum les écueils liés à la gestion locative. On envisage rarement cette situation. Pourtant, le décès du locataire sans héritier est une situation qui peut arriver. Nous partageons ici nos conseils afin de vous aider dans ce contexte particulier et délicat.

Transfert du contrat de bail automatique aux héritiers

En cas de décès de votre locataire, le contrat de location ne s'arrête pas forcément. Il peut être transféré automatiquement au conjoint ou enfant s’ils vivent sur place. Ces derniers bénéficient du maintien du bien locatif.

Si ce n’est pas le cas, le propriétaire doit récupérer l’acte de décès et le justificatif notarié de l’héritier. Un mail échangé avec le notaire peut suffire. Il convient ensuite de bien procéder à l’état des lieux de sortie et à la restitution des clés.  

En cas de dégradation du logement loué, vous pouvez conserver le dépôt de garantie. Vous devez apporter les justificatifs à l’héritier qui pourra alors contester en lieu et place du locataire décédé.

Mais en cas de décès du locataire sans héritier, comment faire pour récupérer le logement ?  

Dans le cas d’un locataire décédé sans héritiers et sans proche habitant avec lui, le bail de location est résilié de plein droit. Toutefois, le propriétaire ne peut pas immédiatement reprendre possession de son bien et vider le logement. Il doit respecter une procédure bien précise.

Notre agence WIMMO n’a jamais eu le cas, mais c’est notre devoir de rester informé et d’informer.

Un de nos clients propriétaire à Dax d’un logement qu’il gère seul vient d’avoir le cas.

Il ne percevait plus le loyer mensuel. Face à ce retard de paiement, il a tenté de contacter le locataire en vain. Deux mois après, il alla sur place. Il constata la boite aux lettres pleine. Un voisin l’informa que son locataire avait été hospitalisé.

Après une enquête de plus d’un mois, le propriétaire découvre par un autre voisin que le locataire est décédé.

Il nous appelle donc pour profiter de l’expérience et des conseils auprès de nos gestionnaires locatifs. Car au-delà des loyers non-payés, ce propriétaire souhaite pouvoir reprendre le logement en toute légalité.

Voici les questions essentielles à se poser dans le cas du décès de son locataire.

Le locataire décédé avait-il un garant ?

Dans le cas où un proche s’est porté garant pour la location, au premier impayé, le propriétaire aurait pu se rapprocher de lui. Il aurait ainsi certainement pu obtenir l’information plus rapidement.

Mais dans le cas de ce contrat de location, il n’y a aucun garant.

Avez-vous un double des clés du logement ?

Si oui, cela évitera à l’huissier de mandater un serrurier et de devoir changer la serrure. Ces frais sont à votre charge.

A rappeler qu'en tant que bailleur, vous avez effectivement le droit conserver un double des clés du bien mis en location. Toutefois, vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans le consentement du locataire.

Comment procéder pour récupérer un logement après le décès du locataire et sans héritier ?

Nous conseillons à notre client de se rapprocher de la mairie de Dax pour se procurer l’acte de décès.

Avec ce document juridique, le propriétaire doit écrire à la Chambre Notariale des notaires des Landes. Cette dernière pourra lui confirmer qu’aucune succession n’est ouverte pour le défunt.

En cas d’absence de successeurs, le bailleur doit ensuite se rapprocher d’un huissier de justice. Ce dernier sollicitera le Président du tribunal judiciaire pour demander l’accès au logement. L’huissier de justice doit en effet constater que personne d’autre ne vit dans le logement. Il doit également obtenir l’autorisation de déposer le mobilier et les affaires personnelles du défunt dans un garde-meuble.

Si dans un délai cohérent (en général une année), personne ne se manifeste, alors les biens du défunt seront vendus aux enchères.

A savoir que les frais de cette procédure (huissier, déménagement, garde-meubles…) incombent au propriétaire.

Il est possible de demander au tribunal que le fruit de la vente aille au bailleur afin de compenser les pertes financières (loyers et charges, frais de procédure…). Toutefois, votre requête peut être rejetée.

La procédure complète peut prendre entre 4 et 6 mois au propriétaire pour reprendre possession de son bien locatif.

Quel risque le bailleur prend-il s’il ne suit pas cette procédure suite au décès du locataire ?

Si le propriétaire rentre dans le logement sans autorisation, cela constitue une violation de domicile. Cela est puni pénalement ! Il risque 1 an de prison et 15 000 euros d’amende. Vous vous demandez, quel risque, car le locataire est décédé ?

Le risque est qu’il loge avec un autre occupant sans que vous le sachiez. Il n’a pas de titre officiel, mais il a des droits.

Le risque de ne pas mettre les affaires du défunt en garde-meuble est qu’un héritier peut se manifester et demander son dû. S’il découvre que vous vous êtes servi ou même débarrassé, il peut alors vous attaquer pour vol.

Le conseil de WIMMO

Quand le locataire que vous mettez en place est âgé, vous pouvez demander les coordonnées (mail, téléphone et adresse) de ses enfants ou de sa famille. Cela peut toujours servir en cas de décès du locataire, et aussi en cas de problèmes majeurs.

Pour la gestion de vos biens immobiliers, le spécialiste locatif à Bordeaux, c’est WIMMO. Dans ce genre de situation, notre assurance loyers impayés prend en charge le préjudice causé par le décès du locataire sans héritier (impayés, dégradation, frais d’huissier…).

Et le top, c’est que WIMMO propose l’assurance loyers impayés la moins chère en Gironde.