Métropole de Bordeaux, zone tendue : enjeux et implications

On vous rappelle souvent dans nos articles de blog que la Métropole de Bordeaux se situe en zone tendue. Nous avons jugé utile faire un zoom sur ce concept de zones tendues. Vous l’aurez compris, ce sont les zones géographiques où la demande de logements dépasse l'offre disponible. Ces zones sont caractérisées par un marché immobilier dynamique et compétitif. Il y est souvent difficile de trouver un logement disponible à un prix abordable. C’est ainsi que l’expression de « zone tendue » est arrivée et la réglementation qui régit la location dans ces secteurs. Passons en revue ce concept. Notre expert en gestion locative à Bordeaux vous aide à comprendre leurs enjeux et examiner les implications en tant que propriétaire.

Qu'est-ce qu'une zone dite "tendue" ?

Apportons déjà une définition plus précise la notion de zone tendue. Une zone tendue est un secteur géographique où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est important. Différents facteurs peuvent être à l'origine de ce phénomène  : forte croissance démographique, attractivité économique ou concentration de population dans une région spécifique.

Le concept de "zone tendue" est apparu en France avec l'adoption de la loi du 6 juillet 1989. Cette mesure régit les rapports locatifs et définit les droits et obligations des propriétaires et des locataires.

Cette loi a introduit le principe de la régulation des loyers dans certaines zones considérées comme tendues. Elle visait à répondre aux problèmes de pénurie de logements loués et à l'augmentation des loyers excessives dans les zones à forte demande locative. Par la suite, la loi ALUR a ajouté de nouvelles obligations pour les propriétaires bailleurs telles que le permis de louer.

Comment savoir si votre logement se situe en zone tendue ?

Les grandes villes, les zones touristiques et les métropoles françaises sont souvent considérées comme des zones tendues. La ville de Bordeaux jouit d'un marché immobilier très dynamique et attractif, d'où son classement en zone tendue.

Un simulateur de zone tendue vous permet de définir précisément si votre bien locatif se situe en zone dite "tendue".

Encadrement du loyer à Bordeaux

La loi sur l'encadrement des loyers est une des conséquences de la tension locative constatées dans les grandes villes françaises. Cette mesure légale établie par la loi ALUR vise à limiter les augmentations excessives du montant des loyers dans les zones tendues.

Son objectif est de garantir des loyers abordables pour les locataires tout en permettant aux propriétaires de couvrir leurs frais et de maintenir une rentabilité raisonnable. Les critères de mise en place de cette mesure varient d'une zone à une autre. Elle s'applique généralement dans les grandes agglomérations où la demande de bien locatifs est particulièrement élevée. Et la commune de Bordeaux n’échappe pas à l’encadrement des loyers. Néanmoins, les villes limitrophes ne sont pas concernées.

L'encadrement du loyer consiste principal au plafonnement des loyers (hors charges locatives). Il s’agit d’un seuil à ne pas dépasser lors de la relocation ou la révision annuelle du loyer. Ce dispositif définit une limitation des augmentations annuelles pour les baux en cours. Cela permet de prévenir les hausses excessives et de protéger les locataires contre les pratiques abusives.

Réduction du préavis en zone tendue

Dans les zones tendues, le préavis de départ du locataire, usuellement de 3 mois pour un logement loué non meublé, est réduit à 1 mois. Ce délais de préavis reste de 1 mois pour la location meublée. Cette mesure vise à s'adapter à la demande soutenue du marché immobilier. Ce délai réduit, à rappeler au contrat de location, permet aux locataires de trouver plus rapidement un nouveau logement. Il facilite également la mobilité résidentielle, c'est-à-dire le changement de logement au cours d'une période donnée.

Pour le propriétaire bailleur, ce délai de préavis plus court n’est pas préjudiciable. En zone tendue, le bailleur qui a fixé le loyer au juste prix n’a pas à craindre la vacance locative. En tant que gestionnaire locatif, WIMMO anticipe la remise en location à réception de la lettre recommandée de l’occupant actuel.

Taxe sur les logements vacants dans les zones tendues

Et justement pour lutter contre la vacance des logements dans les zones tendues, l'état a instauré une taxe sur les logements vacants. Cette taxe a pour but d’encourager les propriétaires à mettre leurs biens immobiliers sur le marché locatif plutôt que de les laisser inoccupés.

Les critères de détermination d'un logement vacant peuvent varier selon les régions. Généralement, un logement est considéré vacant s'il est inoccupé pendant une certaine période, souvent supérieure à trois mois.

Le propriétaire doit s'acquitter d'une taxe par logement vacant dont le montant de cette taxe varie en fonction de la durée de vacance du logement. Le montant s'élève à 17 % de la valeur locative du bien et de ses dépendances, c'est-à-dire du montant annuel du loyer qu'il pourrait percevoir s'il louait son bien. Ce pourcentage de taxation passe à 34 % la 2e année.

Attention, si vous achetez un logement avec travaux dans un objectif de location, vous pourriez être redevable de cette taxe même pendant la période de travaux. Un élément à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif de votre investissement immobilier !

Surtaxe d'habitation en zone tendue

Dans certaines zones tendues, une surtaxe d'habitation des résidences secondaires peut être appliquée depuis 2015. Elle s'ajoute à la taxe d'habitation classique.

Depuis le 1er janvier 2023, le gouvernement a supprimé la taxe d'habitation sur la résidence principale pour tous les contribuables. Elle est toutefois maintenue sur les résidences secondaires. De même, cette surtaxe reste en vigueur malgré cette réforme de la fiscalité locale.

Cette mesure fiscale s'applique notamment à Paris et en bord de mer. Son objectif est toujours d'inciter les propriétaires à mettre en location leurs biens immobiliers plutôt que de les laisser inoccupés. La surtaxe d'habitation se calcule en pourcentage du montant de la taxe d'habitation standard. Son taux peut varier selon les régions et les politiques locales.

A savoir que le gouvernement prévoit une extension du supplément de taxe d’habitation sur les résidences secondaires à partir de 2024 !

L'encadrement du loyer, le préavis d'un mois et les taxes spécifiques sont autant de mesures qui découlent de la définition de ces zones tendues. Ces dispositifs ont pour objectif de réguler le marché immobilier et de favoriser l'accès à un logement abordable et décent. Ces mesures doivent assurer un marché immobilier bordelais plus équilibré et accessible pour tous. Pour les propriétaires, les zones tendues peuvent offrir des opportunités intéressantes en termes de rendement locatif. C'est pourquoi l'investissement locatif à Bordeaux est toujours aussi attractif.