Pourquoi prendre une assurance dommage ouvrage ?

Souscrire à une assurance dommage ouvrage est une obligation légale pour le maître d'ouvrage. Elle est obligatoire pour la construction d'un bâtiment neuf ou la réalisation de travaux de rénovation importants sur une maison individuelle. Cette assurance est indispensable pour couvrir la responsabilité légale décennale du maître d'ouvrage. Elle garantit les travaux de construction ou de rénovation pendant une durée de 10 ans suivant la réception des travaux. La souscription d'une assurance dommage ouvrage est un processus très important lorsque l'on fait construire ou réalise des travaux de réparation importants. Votre agence immobilière de Pessac WIMMO vous propose son éclairage sur l'assurance dommage ouvarge.

L’assurance Dommage-Ouvrage, qu’est-ce que c’est ?

L’assurance Dommage-Ouvrage (dite plus couramment DO) couvre les vices et malfaçons d’une construction. Ces défauts menacent la solidité d’un bâtiment ou le rendent impropre à son usage, ainsi que les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage.

L’assurance Dommage-Ouvrage vous permet le remboursement et la réparation des désordres qui se produisent après la réception des travaux. Ils engagent la responsabilité décennale des constructeurs (architecte, maître d’œuvre, entreprises). 

En cas de défauts de nature décennale subis par l’ouvrage, la garantie dommage ouvrage permet la réparation rapide de ces manquements grâce à son rôle de préfinancement. Elle ne recherche pas immédiatement la responsabilité. Ainsi, les travaux de réparation peuvent être engagés rapidement.

C’est l’assureur dommage-ouvrage qui se chargera ensuite de faire un recours contre le ou les entreprises responsables.

Les désordres traités par l’assurance Dommage-Ouvrage peuvent être : effondrement de toiture, infiltrations d’air ou d’eau, défaut d’isolation, fissures de carrelage affleurant, fissure d’un mur infiltrant…

Quels sont les risques à ne pas prendre d'assurance dommage ouvrage ?

Pour comprendre son fonctionnement et son intérêt, voici un exemple vécu par notre agence. Car faire gérer son bien immobilier par WIMMO, c'est aussi lui déléguer la gestion de la relation assurance. Le litige a eu lieu sur un immeuble géré à Bordeaux, dans le quartier de la Victoire. En 2013, notre client bailleur a fait construire un immeuble de 3 logements, sans souscrire d’assurance dommage ouvrage.

Le propriétaire a demandé à un maître d’œuvre de gérer le chantier et choisir les artisans. Un architecte a été mandaté pour faire les plans et déposer le permis de construire.

Une année après la construction, le bâtiment a commencé à travailler de façon inhabituelle, laissant apparaitre des microfissures. Rien d’inquiétant jusque-là. Mais la troisième année, des fissures sont apparues, et nous voyons bien qu’elles travaillaient anormalement.

Nous avons fait réaliser un audit technique.

Le diagnostic fût sans appel et révèle des fondations instables qui font travailler tout le bâtiment.

L’expert a donc préconisé de ne plus occuper l’immeuble. En qualité de gestionnaire locatif, nous avons dû faire évacuer l’immeuble et reloger en urgence les occupants avec toutes les conséquences que cela implique (frais d’hôtel, déménageur, préjudice évident…). Cela engendre également une perte de revenus locatifs pour le bailleur.

Dans ce cas précis, il faut savoir que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas dédiée à ce genre de sinistre.

Il a donc fallu se retourner contre le maçon qui a coulé les fondations. Cette entreprise du bâtiment devait assurer la reconstruction de l’immeuble entier ou la solidification des fondations actuelles par injection de micropieux.

L’entreprise de maçonnerie ne répondant pas à une première mise en demeure, nous nous sommes retournés contre son assurance décennale. En 2023, le contentieux n’est toujours pas réglé. Le dossier est traité au tribunal, plusieurs expertises judiciaires ont eu lieu et le bailleur n’a pas de loyer depuis 7 ans.

Si le propriétaire avait souscrit une assurance dommage ouvrage au moment de la construction, nous aurions évité un procès contre le maçon et son assurance décennale. L’assurance dommage ouvrage aurait pris en charge la réparation rapide grâce à son rôle de préfinancement, et n’aurait pas recherché immédiatement la responsabilité. 

Si le contrat prévoyait la prise de charge de dégâts immatériels (ce qui est préconisé), elle aurait aussi pris en charge le préjudice financier du propriétaire.

L’assurance Dommage-Ouvrage est-elle obligatoire ?

Cette assurance est obligatoire, imposée par le code civil.

Elle doit être souscrite par tout maître d’ouvrage, notamment le particulier qui fait construire sa maison ou procède à une rénovation importante (création d’un étage, garage, extension…).

Si vous êtes un particulier et que vous ne souscrivez pas à l’assurance Dommage-Ouvrage, aucune sanction civile ou pénale ne s’applique.

Donc c’est obligatoire mais, pas sanctionné.

Autre difficulté, pour les chantiers comme des agrandissements, cette assurance est bien souvent très onéreuse.

Comment fonctionne l’assurance Dommage-Ouvrage ?

Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier.

La garantie est acquise pendant les 10 ans à compter de la réception des travaux. On parle de garantie décennale.

Pour les logements neufs, elle prend effet à la fin du délai de garantie de parfait achèvement.

Elle se transmet aux nouveaux bénéficiaires en cas de vente du bien immobilier.

C’est le gestionnaire (comme WIMMO ou le syndic) ou le propriétaire qui déclare le sinistre auprès de l’assurance Dommage-Ouvrage.

L'assureur dispose alors d'un délai maximal de 60 jours (à compter de la réception de la déclaration de sinistre) pour notifier sa décision de mise en jeu ou non de la garantie dommages-ouvrage.

S'il accepte la mise en jeu de l'assurance DO, il doit alors présenter une offre d'indemnités pour régler les travaux de réparation des dommages. Cette proposition doit être transmise dans un délai maximal de 3 mois suivant la réception de déclaration du sinistre.

C’est l’expert mandaté par l’assureur Dommage-Ouvrage qui se rendra sur place. Il définira le montant des dommages, soit à l’aide d’un barème, soit à l’aide de devis.

L’expert convoque également lors de son passage les entreprises d’origine.

Si l’offre d'indemnisation est acceptée par le propriétaire ou son gestionnaire, l'assureur dispose alors de 15 jours pour verser l'indemnité.

L’avis de WIMMO sur l’assurance dommage-ouvrage

Les conseillers immobiliers WIMMO suivent quotidiennement environ 50 dossiers de Dommage-Ouvrage. Le bâtiment n’étant plus ce qu’il était, 1 logement sur 7 subit un sinistre DO.

Parce qu’il s’agit de désordres structurels, ce sont des dossiers longs, complexes, juridiques parfois.Ces procédures demandent d’user de stratégies diverses pour défendre les intérêts de nos propriétaires bailleurs. Nous veillons aussi à maintenir le confort des locataires en place.

Il faut bien connaitre les techniques du bâtiment pour aiguiller l’expert. Notre agence immobilière fait un maximum avant son passage pour gagner du temps : éliminer les causes logiques, demander des devis…

Il est nécessaire de bien connaitre les rouages des assurances pour s’assurer des prises en charges des sinistres. Nous pouvons également solliciter des indemnisations immatérielles si besoin (relogement, déménagement, perte de jouissance etc…).

Les assureurs ont des liens commerciaux privilégiés avec des experts. Il faut parfois savoir se battre contre des prises de position en faveur de l’assureur.

Sur 121 dossiers DO traités par les gestionnaires WIMMO, un seul n’a pas abouti comme nous le souhaitions, et ce, malgré notre acharnement, sur un appartement à Pessac. Le bailleur aurait pu se retourner contre l’assureur. Mais cette propriétaire n’en a rien fait, préférant payer elle-même les travaux de menuiserie pour 2 100 € et ainsi éviter un procès.

Nous vous invitons à vérifier que la DO est solide quand vous achetez. Avant de signer, demandez au promoteur ou constructeur le nom de l’assureur. Ce dernier ne doit pas être hors de France, une faillite étant possible. Les notaires font assez peu ce genre de vérification.

Chez WIMMO, contrairement à de nombreuses agences immobilières sur la métropole de Bordeaux, l’ouverture du dossier DO, l’assistante à l’expertise sont comprises dans nos honoraires.

Une raison de plus de passer par WIMMO pour faire gérer son patrimoine immobilier.