Quelles aides à la rénovation énergétique en 2023 ?

L’objectif de la loi Climat & Résilience du 22/08/2021 est « de disposer à l'horizon 2050 d'un parc de bâtiments sobres en énergie et faiblement émetteurs de gaz à effet de serre ».  Pour ce faire, l'Etat a mis en place des mesures pour évaluer les classes énergétiques des logements de manière plus précise. Notamment, la mise en place d’un nouveau DPE permet à terme de sortir du marché immobilier les logements dits « énergivores ». La rénovation énergétique devient un enjeu majeur pour vos biens en location et biens à vendre.

En contrepartie, cette loi prévoit une véritable incitation financière « aux rénovations énergétiques performantes et globales, […], via la mise en œuvre d'un système stable d'aides budgétaires, d'aides fiscales de l'Etat ou d'aides […] accessibles à l'ensemble des ménages et modulées selon leurs ressources […] » (loi n°2021-1104 du 22/08/2021 article 151).

Pour accompagner la loi Climat, l’Etat français propose des aides à la rénovation énergétique de vos biens. Votre agence immobilière de Pessac WIMMO vous informe sur les aides financières de l’Etat tels que MaPrimeRenov’ et Loc’Avantages. Nous partageons également notre avis sur ces aides pour financer les travaux d'économie d'énergie.

Échéances de la loi Climat

La loi Climat a instauré des échéances pour interdire la location des logements qualifiés de « passoires thermiques », avec une interdiction de louer :

• Au 1^er janvier 2023, les logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale 
• Au 1^er janvier 2025, les logements classés G 
• Au 1^er janvier 2028, les logements classés F 
• Et au 1^er janvier 2034, les logements classés E

Il est donc désormais impératif pour les propriétaires bailleurs de logements concernés par ces échéances de faire des travaux. Une priorité pour pouvoir continuer à louer leurs biens ! Si vous envisagez un investissement locatif à Bordeaux, c'est aussi un aspect à prendre en compte dans votre projet immobilier. 

La loi Climat n'a effectivement que peu d'impact sur le marché immobilier à Bordeaux en 2023 qui reste très dynamique.

Quelques chiffres sur la rénovation énergétique

Au 1^er janvier 2022, sur l’ensemble des 8 millions de logements en France du parc locatif privé :

• Environ 4 % du parc a une étiquette A ou B,
• Environ 20 % du parc est considéré comme « passoire énergétique » avec une étiquette F ou G.

(Base ADEME – FIDELI 2020 – 12/2021 – 03/2022)

Un nombre croissant de propriétaires bailleurs a bénéficié des aides mises en place par l’ANAH.

• En 2021, 4 482 logements ont bénéficié de l’aide Loc’Avantages et 10 718 de MaPrimRenov’.
• En 2022, 4 964 logements ont bénéficié de l’aide Loc’Avantages et 15 135 de MaPrimRenov’.

(Chiffres de l’ANAH)

Les propriétaires peuvent prétendre à plusieurs aides à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, Loc’Avantages, les aides des fournisseurs énergie (CEE), le chèque énergie, des aides des collectivités locales, de la TVA à taux réduit...

MaPrimeRénov' : la prime de l’Etat pour la rénovation énergétique

Conditions d'éligibilité pour bénéficier de MaPrimeRénov’

Cette aide de l’Etat est accessible :

• à tous les propriétaires (dont propriétaire-bailleur) personne physique, et
• à toutes les copropriétés pour les logements construits depuis au moins 15 ans.

Les propriétaires peuvent bénéficier de cette prime pour 3 logements maximum ainsi que pour son logement personnel.

En tant que propriétaire-bailleur, pour bénéficier de cette aide de l’Etat, il faut vous engager à :

• louer votre bien à titre de résidence principale dans un délai de 6 mois suivant la date de paiement du solde et pendant une durée minimale de 5 ans ;
• exclure les travaux et prestations financés par la prime d’une éventuelle réévaluation du montant du loyer du logement à louer ;
• informer le locataire des travaux réalisés et, le cas échéant, de la déduction du montant des travaux dans la réévaluation du loyer.

Un propriétaire peut obtenir MaPrimeRénov’ pour des travaux différents dans un même logement dans la limite de 20 000 € pour 5 ans.

Montants de l’aide MaPrimeRenov’

C’est une aide forfaitaire qui est attribuée par poste de travaux réalisés. Le propriétaire connait le montant de l’aide à l’avance. En effet, vous devez effectuer la demande d’aide MaPrimeRenov’ impérativement en amont. Vous percevez ensuite cette prime après les travaux de rénovation énergétique sur présentation de la facture.

Le montant de l’aide est calculé en fonction des revenus des bénéficiaires selon quatre catégories de revenus (bleu, jaune, violet, rose). Le calcul de l’aide MaPrimeRénov’ dépend également du gain énergétique obtenu par les travaux de rénovation (bonus).

Plafonds de revenus financiers en Gironde pour le calcul de l'aide MaPrimeRenov'

Bonus et forfaits de MaPrimeRénov’

Pour obtenir les bonus et le forfait rénovation globale, un audit énergétique est obligatoire avant travaux.

• Forfait rénovation globale de MaPrimeRénov' : Pour financer un ensemble de travaux garantissant une amélioration significative du confort et de la performance énergétique du logement. Le gain énergétique doit être d’au moins 55 %.

• Bonus sortie de passoire : Lorsque les travaux permettent de sortir de l’étiquette F ou G et atteindre au minimum la classe E.
• Bonus bâtiment basse consommation : Pour récompenser l’atteinte de l’étiquette énergie B ou A.
• Forfait assistance à maîtrise d'ouvrage : Pour les ménages souhaitant se faire accompagner dans la réalisation de leurs travaux de rénovation énergétique. Cet accompagnement doit se faire par une entreprise différente de celle qui effectue les travaux.

L’aide MaPrimeRénov est cumulable avec les bonus, le forfait assistance à maîtrise d'ouvrage, les Certificats d’économie d’énergie (CEE), ou encore les aides des collectivités locales.

Travaux subventionnés par la MaPrimeRénov’

Catégorie BLEU + JAUNE + VIOLET

• Changement du système de chauffage (chaudière, pompe à chaleur...)
• Isolation de la maison (isolation par les murs, planchers, combles, fenêtres)
• Installation d’une ventilation
• Bonus
• Rénovation globale (uniquement pour la catégorie Violet)

Catégorie ROSE

• Isolation thermique de la maison (murs, toiture)
• Bonus et rénovation globale

Source : documentation du Ministère chargé de la ville et du logement

Les travaux doivent obligatoirement être faits par une entreprise ou un artisan qualifié RGE – reconnu garant de l’environnement. Cette condition est également valable pour la plupart des aides financières pour la rénovation énergétiques.

MaPrimeRénov’, nouveautés 2023 

MaPrimeRenov' est une aide au financement des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif de l'Etat évolue en 2023 :

• Mon Accompagnateur Rénov’ : c’est un interlocuteur privilégié qui accompagne les projets de travaux des ménages depuis l’élaboration du projet jusqu’à la fin des travaux.

Cet accompagnement est obligatoire depuis le 1^er janvier 2023 pour les propriétaires sollicitant l’aide Loc’Avantages avec travaux. Il sera obligatoire à compter du 1^er septembre 2023 pour tous les propriétaires qui sollicitent MaPrimeRénov’ avec 2 forfaits de travaux ou plus, conduisant à plus de 10 000 € d’aide MaPrimeRénov’. L’accompagnement intervient à toutes les étapes du projet de rénovation (1^re visite, réalisation de l’audit énergétique, subvention à l’élaboration du projet, aide au montage des travaux…).    

• Au 1^er février 2023, le forfait « rénovation globale » est passé de 7 000 € à 10 000 € pour les ménages aux ressources intermédiaires et de 3 500 € à 5 000 € pour les foyers aux ressources supérieures.

Simulation du calcul aides financières pour la rénovation énergétique

	Bleu	Jaune	Violet	Rose
Pompe à chaleur air/eau	4000	3000	2000	non éligible
Poêles à granules	2500	2000	1500	non éligible
Isolation des mur spar l'intérieur	25€/m²	20€/m²	15€/m²	7€/m²
Forfait bonus sortie de passoire	1500	1500	1000	500

Simulation via le site France RENOV : https://france-renov.gouv.fr/aides/simulation

• Logement concerné : Maison à Talence de 100 m² - Année de construction 1910. 
• Propriétaires bailleurs, situation : ménage 2 adultes et 2 enfants – revenu fiscal 56 000 €.
• Devis menuiserie d’un montant de 20 720 € HT pour le remplacement de 4 portes-fenêtres en bois.

Montant de MaPrimeRénov’ : 160 €

Pour information, le montant cumulé de la prime MaPrimeRénov' et d'éventuelles autres aides perçues ne peut pas dépasser :

• 90 % du montant total TTC des travaux financés si vous êtes un ménage de catégorie bleue,
• 75 % du montant total TTC des travaux financés si vous êtes un ménage de catégorie jaune,
• 60 % du montant total TTC des travaux financés si vous êtes un ménage de catégorie violet,
• 40 % du montant total TTC des travaux financés si vous êtes un ménage de catégorie rose.

Le propriétaire doit impérativement faire la demande de prime sur la plateforme maprimerenov.gouv.fr avant de commencer vos travaux. Dans le cas contraire, vos travaux ne seraient pas éligibles.

Montant du Certificat d’Economie d’Energie (CEE) : 100 €

Aides des entreprises privées - Les matériaux et les équipements achetés doivent être fournis par l'entreprise qui effectue leur installation. Ils doivent répondre à des exigences techniques précises. Les démarches doivent être faites en amont de l’acceptation d’un devis.

Pour obtenir plus d'informations sur le Dispositif des Certificats d’économies d’énergie : https://www.ecologie.gouv.fr/dispositif-des-certificats-deconomies-denergie

LOC’AVANTAGES : une aide qui peut s’avérer intéressante pour les travaux dans les logements dégradés

Conditions pour bénéficier de Loc’Avantages

Il s’agit d’un dispositif fiscal mis en place par l’ANAH (Agence nationale de l'habitat). Le bailleur signe une convention avec travaux avec l’ANAH. Il s’engage ensuite à louer son logement à des ménages sous conditions de ressources et à un loyer inférieur au marché. Loc’Avantages répond ainsi à un double objectif de rénovation énergétique et de développement d’un parc privé locatif à loyer abordable.

Le bailleur a le choix entre 3 niveaux de loyers (loc1, loc2, loc3). Ces niveaux de loyer sont calculés en appliquant une réduction par rapport au marché observé sur la commune où se situe le logement.

Pour en bénéficier, le propriétaire s’engage à :

• Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans
• Ne pas dépasser un montant maximum de loyer 
• Ne pas louer à un membre de sa famille 
• Ne pas louer une passoire thermique (logement classé F et G).

A noter que Loc'Avantages est un dispositif différent du bail solidaire Solibail.

Réduction fiscale avec Loc’Avantages

Ce dispositif offre également un avantage fiscal. Le montant de la réduction d'impôt avec Loc'Avantages peut aller de 15 % à 65 %. Cette déduction d'impôt dépend du niveau de loyer pratiqué. Le but étant pour le propriétaire bailleur d’atteindre une rentabilité supérieure à celle qu’il aurait s’il ne bénéficiait pas de ce dispositif.

Montant des aides financières de Loc’Avantages

• Travaux de rénovation globale d’un logement très dégradé : Un diagnostic doit constater le niveau de dégradation du logement. Cette étude est établie par un professionnel ou un arrêté d'insalubrité ou de péril. Le montant de l’aide est de 35 % du montant des travaux HT pour un plafond de 1000 € HT/m² dans la limite de 80 m² soit maximum de 28 000 € par logement.
• Travaux de rénovation globale d’un logement dégradé ou pour autonomie de la personne : Le montant de l’aide est fixé à 35 % du montant des travaux HT pour un plafond de 750 € HT/m² dans la limite de 80 m² soit maximum de 21 000 € par logement.
• Travaux de rénovation autres (dont énergétique sous réserve d’une amélioration d'au moins 35 % de la performance thermique du logement). Le montant de l’aide est de 25 % du montant HT des travaux pour un montant maximum de 750 €/m² dans la limite de 80 m² soit maximum 15 000 € par logement.

Avis de WIMMO sur les aides à la rénovation énergétique 2023

Les aides à la rénovation énergétique proposées se calculent en fonction de vos revenus. Plus vos revenus sont élevés, plus les aides sont faibles. Ces subventions visent les foyers au revenu modeste. Par ailleurs, les postes de travaux concernés se restreignent en fonction des revenus. Par exemple, pour les catégories « aisées » de ma PrimeRénov’, vous ne pouvez faire de demande que pour des travaux d’isolation.

En cas de travaux à réaliser, nous pensons qu’il est intéressant de faire les simulations. C'est ce que nous conseillons aux acquéreurs qui cherchent à investir dans l'immobilier à Pessac et plus largement en Gironde. Ces estimations vous permettent de savoir à quelles aides vous êtes éligibles et pour quels montants. Cependant, il est à noter que celles-ci ne permettront de financer bien souvent qu’une infime partie des travaux à réaliser dans le cadre de la rénovation énergétique. Ces aides financières ne seront, de ce fait, pas l’élément qui vous incitera à faire réaliser les travaux de votre logement.

Une autre raison d'effectuer des travaux d'isolation de votre bien immobilier est les augmentations des charges de chauffage, notamment en copropriété. De plus, en fonction de la situation de votre bien à Bordeaux, sa mise en location peut être soumis au permis de louer. 

Avec la nouvelle réglementation et la sortie des logements dits « énergivores » du marché locatif, la réalisation de ces travaux énergétiques est désormais impérative. Ces travaux de rénovation sont également importants si vous souhaitez vendre à terme votre maison ou appartement dans de bonnes conditions. Un aspect important à ne pas négliger selon WIMMO est la souscription à une assurance dommage et ouvrage pour des travaux importants. 

Nous savons effectivement aujourd’hui que le DPE est un nouveau levier de négociation. Selon une étude menée par Opinionway, 40 % des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation (vs 28 % en 2022). De même, 57 % des futurs vendeurs d’un investissement locatif sont prêts à baisser leur prix à cause de leur DPE (vs 43 % en 2022).

Les passoires énergétiques sont mises en vente moins chères (-3,9%) que les logements avec des classes d’énergie supérieures. Et la négociation est plus agressive pour les biens classés F et G.

La difficulté principale est surtout pour les logements en copropriété et dans le cas où il est indispensable d’isoler par l’extérieur. Un vote en assemblée générale sera obligatoire et les délais parfois longs. Nous avons consacré un article pour bien comprendre le fonctionnement en copropriété.

Notre équipe de gestionnaire à Pessac WIMMO reste à la disposition des propriétaires-bailleurs sur la Métropole de Bordeaux pour apporter son éclairage et ses conseils. Nous vous accompagnons dans l’élaboration de vos projets de travaux et leur réalisation.