Principaux problèmes et litiges entre propriétaire et locataire

Même en ayant choisi soigneusement son locataire, il est possible de rencontrer des problèmes lors de la gestion d'un bien immobilier. Malgré une procédure de location rigoureuse, des vérifications d'antécédents approfondies et une communication claire, il existe toujours un risque que des litiges surviennent entre le propriétaire et le locataire.

Les relations entre propriétaires et locataires peuvent être source de nombreux problèmes et conflits. Entre les loyers impayés, les négligences, les malentendus et les abus, les sources de différends se multiplient, pouvant même aboutir à des litiges judiciaires. Dans cet article, nos experts en gestion locative explorent les principaux problèmes et litiges entre propriétaires bailleurs. Cela peut vous aider à anticiper et à gérer au mieux ces situations délicates.

Il existe autant de sources de conflits qu’il existe de locataire. Nous allons ici voir les principaux qui représentent 60 % des cas de litiges.

Difficultés pour trouver des locataires fiables

L'un des problèmes les plus courants pour les propriétaires bailleurs est de trouver des locataires qui ne sont pas fiables. La vacance prolongée d'un bien locatif peut entraîner une perte de revenus locatifs importante.

La Métropole de Bordeaux se trouve en zone tendue. C’est-à-dire qu’il y a plus de candidats en recherche de location que de biens à louer. Trouver un locataire devrait donc être chose aisée. La vacance locative est très rare si vous anticipez votre recherche dès réception du préavis de l’occupant actuel.

Toutefois, vous devez être rigoureux dans votre sélection afin de vous garantir des locataires solvables et respectueux du bien loué. Nous avons pu constater que certains candidats à la location peu scrupuleux n’hésitent pas à falsifier leur dossier. Il est donc important d’être vigilant à toutes les étapes de la sélection de votre locataire. Questionnez-le pendant les visites. Analysez minutieusement les pièces justificatives transmises pour valider leur solvabilité. Demandez un garant si besoin.

Gestion des retards de paiement et des loyers impayés

Les retards de paiement et les loyers impayés sont un autre problème majeur rencontré par les propriétaires bailleurs. Le loyer peut constituer une part importante des revenus d’un foyer. Son non-paiement peut affecter votre flux de trésorerie et la rentabilité de votre investissement locatif. Il peut entraîner des conséquences financières significatives à long terme.

Alors que faire face à des impayés de loyer ? Vous avez la possibilité de vous retourner vers le garant (s’il existe) afin d’exiger le règlement des loyers et des charges locatives. En l’absence de cette caution, nous vous conseillons vivement de souscrire une assurance de loyers impayés. Cela vous garantit une protection financière en cas de défaut de paiement du loyer par le locataire. Mais là encore, les assureurs de particuliers proposent en général des assurances loyers impayés chers et avec de nombreuses contre-indications. Il vous faudra être très vigilant lors de sa souscription. Car en cas d’impayés, vous risquez de ne pas être couvert.

Avant de vous lancer dans ces démarches, vous pouvez envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire, et éventuellement aux garants. Si aucune réponse n'est reçue, vous pouvez envisager d'entamer une action en justice pour engager une procédure d'expulsion et recouvrer les sommes dues. Mais les délais peuvent être très longs (plusieurs années). Et si le locataire n’est pas solvable, alors vous ne récupérerez pas vos loyers.  

Litiges pour l'entretien et réparations coûteuses

Les problèmes d'entretien et les réparations coûteuses peuvent rapidement devenir un fardeau financier pour les propriétaires bailleurs. L'entretien régulier du bien immobilier est essentiel pour prévenir les problèmes futurs. Les travaux de réparation et d'entretien liés aux éléments structurels et essentiels du logement sont généralement à la charge du propriétaire. Cela concerne donc l'entretien des systèmes de plomberie et électriques ainsi que la maintenance des équipements de chauffage et de climatisation. Ces travaux contribuent à maintenir voire augmenter la valeur immobilière de votre bien. A savoir que si ces travaux entrent dans le cadre de rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier des aides de l'Etat.

En revanche, les travaux d'entretien courant et les réparations mineures qui découlent de l'usage normal du logement sont à la charge du locataire. Cela inclut l'entretien des équipements électroménagers fournis, les petits travaux de réparation (ex : remplacement d'une ampoule, réparation d'une poignée de porte), ainsi que l'entretien du logement en termes de propreté et d'hygiène.

Les propriétaires estiment qu'environ 25 % des locataires ont déjà endommagé des équipements ou des éléments du logement et ont refusé de payer les réparations en retour. La question des frais de réparation devient également de plus en plus fréquente dans les contentieux entre propriétaires et locataires.

Cette distinction est parfois source d’incompréhension et litiges entre propriétaire et locataire.

Face à un locataire exigeant, certains bailleurs se retrouvent à devoir intervenir régulièrement sur le logement. Cela est source de tension.  En cas de demandes abusives du locataire, il conviendra de rester ferme et de bien se faire comprendre.

Troubles de jouissance

Le trouble de jouissance correspond à une situation où une personne ou plusieurs personnes agissent illégalement, empêchant ainsi une autre personne de jouir pleinement de son bien. Il s'agit d'une intrusion ou d'une nuisance qui entrave les droits d'utilisation normale d'une propriété.

Les troubles de jouissance peuvent être causés par des locataires indisciplinés, bruyants ou perturbateurs. Cela peut affecter la tranquillité des autres locataires et nuire à la réputation de la propriété.

Si votre logement est situé dans une copropriété, vous devez fournir le règlement de copropriété en annexe du bail. Ainsi, les occupants ne pourront pas dire qu’ils n’en avaient pas eu connaissance.

Vous pouvez également rappeler les obligations contractuelles du locataire dans le contrat de bail. Vous pourrez plus facilement prendre les mesures appropriées en cas de troubles persistants, tels que l'envoi de lettres de rappel ou la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux.

Attention, en tant que propriétaire, c’est vous le responsable de vos locataires. Vos voisins peuvent engager votre responsabilité en cas de troubles de jouissance.

Litiges concernant la sous-location de biens

Le locataire n’a pas le droit de sous-louer votre logement sans votre accord préalable, y compris en passant par Airbnb. Il doit impérativement vous demander la permission s’il souhaite sous-louer ou faire de la colocation. Il doit obtenir de votre part une autorisation écrite et signée pour la sous-location. Sans cela, vous pouvez résilier le bail, voire l’attaquer en justice.

A savoir qu’il existe une exception à cette règle ! Dans le cas des locations de meublés dont le bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi Alur en mars 2014, si le bail ne contient aucune clause spécifique à ce sujet, le locataire a légalement le droit de sous-louer le logement sans l'accord du propriétaire.

A noter également que vous n'avez pas le droit d'interdire à un locataire d'héberger des proches si cela est à titre gracieux ? Vous ne pourrez exiger une régulation uniquement si cela est source de nuisance.

Refus de restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire doit légalement de rembourser le dépôt de garantie dans un délai de deux mois après le départ du locataire. Ce délai donne très souvent lieu à des litiges fréquents, comme le soulignent les associations de consommateurs.

Cependant, si vous constatez des dégradations sur le logement, vous pouvez refuser la restitution du dépôt de garantie ou n’en verser qu’une partie. Or, le litige entre le propriétaire et le locataire vient généralement du fait d’un manque d’accord sur les dommages constatés.

Pour éviter cette situation, il est essentiel de réaliser un état de lieux précis à l'entrée et après la sortie du locataire. Vous pouvez prendre des photos à l’appui (à condition de les faire dater et signer). En cas de litige, vous pouvez faire appel à une commission de conciliation ou à un médiateur pour résoudre le différend de manière équitable.

Il est totalement illégal pour le locataire de ne plus payer les derniers mois de loyer et des charges par crainte de ne pas récupérer son dépôt de garantie.

En cas d'absence de réponse du locataire et au moment de son départ, le propriétaire peut décider de conserver le dépôt de garantie.

Un dégât des eaux

Il conviendra de bien vous assurer que votre locataire est bien assuré et cela chaque année, à date anniversaire.

Les délais des assurances habitation sont parfois longs. Un locataire peut perdre patience en attendant la remise en état des lieux et en vouloir à son bailleur. Tenez donc bien informer votre locataire de la procédure.

La convention IRSI prévoit que ce soit dans certains cas votre locataire qui doive gérer le sinistre. Demandez bien à votre locataire de votre joindre une copie du dossier et de ne pas être négligent administrativement.

Comment régler les litiges entre propriétaires et locataires ?

En cas de litige avec votre locataire, il est essentiel de suivre les procédures légales appropriées. Référez vous au contrat de location pour légitimer votre démarche, notamment la clause résolutoire. Sans quoi vous risquez de perdre du temps et aussi de la crédibilité.

Quand des clients se rapprochent de WIMMO pour nous confier la gestion et qu’il y a des différents entre locataire et propriétaire, cela provient souvent d’un manque de connaissance juridique et de communication. L'agence immobilière est là pour apporter son expertise et être l'intermédiaire entre le bailleur et son locataire.

La première étape consiste donc à communiquer avec le locataire pour tenter de résoudre le différend à l'amiable. Si cela ne donne pas de résultats, vous pouvez recourir à des services de médiation ou faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Dans certains cas, il peut être nécessaire d'engager des procédures judiciaires pour obtenir réparation. Si vous décidez de gérer vous-même la location de votre bien, il est recommandé de se familiariser avec les lois en vigueur concernant les litiges locatifs. Vous pouvez également prendre conseils auprès d’experts juridiques ou d’avocats pour s'assurer que vos droits en tant que propriétaire bailleur sont protégés.

Les conflits et les litiges avec les locataires peuvent être épuisants pour les propriétaires bailleurs. Qu'il s'agisse de problèmes de voisinage, de non-respect du contrat de location ou de dommages causés au bien, la résolution de ces différends peut être complexe et chronophage. Nous ne pouvons que vous recommander d'établir un contrat de bail d'habitation solide pour limiter ces litiges. Une communication claire et régulière avec vos locataires permet d’établir une relation de confiance.