Retour sur le permis de louer à Bordeaux

Le permis de louer a été mis en place dans la louable intention de lutter contre les marchands de sommeil. Ce dispositif issu de la loi Alur vise à lutter contre le mal-logement. Il permet d'interdire ou de soumettre à condition la mise en location d'un bien immobilier. Avec le recul, l'agence immobilière WIMMO a fait son analyse et déplore que le permis de louer à Bordeaux ne remplit pas son objectif. Ce dispositif est incohérent et a un coût non négligeable pour les collectivités locales. Votre spécialiste de la gestion locative à Bordeaux vous apporte son éclairage.

Objectif et principe du permis de louer

Revenons d’abord sur le principe du dispositif établi depuis la parution de son décret d’application en décembre 2016. Le permis de louer permet aux villes volontaires de contrôler la qualité des logements loués. L’objectif est la lutte contre l’habitat indigne. Sous prétexte de demandes de locataires supérieures à l’offre de location, des propriétaires peu scrupuleux louent des logements insalubres et dangereux.

Les communes sont ainsi autorisées à appliquer des mesures de contrôle des biens locatifs sur leur territoire. Ces contrôles permettent de valider que le logement répond aux normes de décence pour être loué : salubrité, superficie habitable, nombre de pièces, inviolabilité du domicile et respect de la vie privée.

La mise en location de logement sur tout ou partie de leur territoire est conditionné à un accord administratif préalable. Cet accord peut être de deux ordres :  

• une déclaration à la mise en location ;
• une demande d’autorisation préalable de mise en location.

Dans les deux cas, c’est au propriétaire-bailleur de faire la démarche auprès la mairie où est situé son bien locatif. Le tarif de l’attribution du permis de louer est variable en fonction des communes. La facture peut s’élever jusqu’à 120 €. Sur Bordeaux et Libourne, il n’y a pas de facturation des communes.

Cette démarche est à entreprendre à chaque changement de locataire. Il est de la responsabilité du propriétaire de s’assurer que le bien n’a pas subi de dégradation.

Pour nos clients et dans le cadre de nos mandants, WIMMO se charge bien entendu de cette formalité.

Déclaration de mise en location

La simple déclaration est la forme la plus adoptée par les communes ayant mis en place le permis de louer en Gironde. Le bailleur doit alors simplement remplir le formulaire Cerfa n°15651*01. Il l’envoie à la collectivité dans les 15 jours suivant la signature du bail afin de déclarer la location. Doivent être joints à la déclaration de location les diagnostics techniques du logement effectués récemment par un professionnel. La déclaration de mise en location est à effectuer à chaque nouvelle signature de bail.

Autorisation préalable de mise en location

L’autorisation préalable à la mise en location est, quand elle, plus contraignante. Ce dispositif est soumis à une validation de la commune avant de pouvoir louer le bien. Cette formule est adoptée par les villes ayant relevé un nombre important de logements insalubres dans le parc locatif du territoire.

Le propriétaire-bailleur doit remplir le formulaire Cerfa n°15652*01. Il envoie, à la commune concernée, ce document accompagné des diagnostics obligatoires pour la location.

A la réception de cette demande préalable, une visite pour valider la qualité et la conformité du bien à louer est organisée. Ces visites de contrôle peuvent être faites par les services de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Si le logement est évalué conforme, le bailleur reçoit l’autorisation de location dans un délai d’un mois. Cette autorisation a une durée de 2 ans et doit être obligatoirement renouvelée avant chaque nouvelle mise en location.

Si le logement est estimé non-conforme, le propriétaire se doit d’effectuer les travaux nécessaires et renouveler la demande à l’issue. A noter que l'Etat a mis en place des aides financières à la rénovation énergétique comme MaPrimeRenov', Loc'Avantages...

A noter que même un bien loué dans le cadre du dispositif Solibail doit se conformer aux normes de location. Logements sociaux, bail solidaires… peu importe le dispositif gouvernemental, vous ne devez pas accepter de louer un bien indécent.

Villes concernées par le permis de louer en Gironde

Toutes les communes du département ne sont pas concernées. Les villes soumises au permis de louer sont, pour l’instant, au nombre de 41 communes en Gironde.

Ce permis de louer peut s’appliquer sur une zone particulière de la commune ou un type de logement particulier. Ainsi, certaines villes visent à contrôler la vétusté du parc locatif dans de quartiers spécifiques ou des logements définis. Cela concerne particulièrement les logements anciens, mais des maisons individuelles peuvent être ciblés.

A savoir qu’il n’existe pas un registre national des communes concernées par le permis de louer. Renseignez-vous auprès des services de votre mairie.

Sanctions en cas de non-respect du permis de louer 

En cas de non-respect du formalisme prévu par la commune, le bailleur risque une amende allant de 5 000 € à 15 000 €. On estime entre 2,2 millions et 3 millions d’euros le coût pour les collectivités en Gironde soit en moyenne 400 € par demande.

Et au vu du faible refus de louer, le coût apparait astronomique sans pour autant contraindre les marchands de sommeil qui, de leur côté, se passent bien de cette formalité.

Impact du permis de louer à Bordeaux pour les bailleurs

Ce dispositif a aussi un coût pour les bailleurs, surtout dans les zones dites tendues comme Bordeaux Métropole.

En effet, le délai de préavis des occupants se limite 1 mois pour ces logements en zone tendue. Nombreux propriétaires bordelais perdent ainsi plusieurs semaines de location en attendant de faire la démarche et avoir la réponse de l’administration. L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers parle en moyenne de 2 mois de perte de loyers.

Mais chez WIMMO, c’est moins de 8 jours. Dès la réception du préavis de l’occupant, votre agence de Pessac la démarche sans tarder. Nous demandons la mise à jour des diagnostic de performance énergétique (DPE). Nous renouvelons les photos. Enfin, nous validons le plan de la maison ou de la maison en cas de travaux.

Et qui dit moins de revenus locatifs, dit moins de recettes fiscales pour l’État ! Bref un coût élevé, des propriétaires mal informés et un dispositif qui rate sa cible, celle des propriétaires voyous.

78 % des agences gestionnaires locatifs en France facturent cette prestation à leur client bailleur mais pas WIMMO. L’agence de location Pessac inclut ces démarches administratives dans notre processus de location.

Spécialisé en gestion locative, WIMMO accompagne des propriétaires-bailleurs sur toute la métropole bordelaise et plus largement jusqu’au Bassin d’Arcachon. Bénéficiez de nos conseils pour un investissement locatif réussi à Bordeaux. Consultez également notre article sur l'investissement immobilier à Pessac.

Contactez un de nos conseillers immobiliers pour en savoir plus sur le permis de louer en Gironde.

FAQ – Vos question sur le permis de louer

Comment obtenir un permis de louer ?

Pour effectuer une simple déclaration de location, remplir le formulaire Cerfa n°15651 mis à disposition par le ministère chargé du Logement. L’envoyer à votre mairie maximum 15 jours après la signature du contrat de bail avec le nouveau locataire. Joindre les documents techniques de location obligatoires.

Pour les biens locatifs soumis à autorisation préalable, remplir le formulaire Cerfa n°15651 également disponible sur le site du gouvernement. Envoyer obligatoirement ce formulaire et les documents obligatoires avant la mise en location. Vous ne pouvez louer votre bien avant d’avoir reçu l’attestation du permis de louer.

Vous devez renouveler cette démarche à chaque changement de locataire.

Qui délivre le permis de louer ?

Le permis de louer est remis soit par le conseil municipal de la commune, soit par l'EPCI (Etablissement de Coopération Intercommunale).

Dans le cas d’une autorisation préalable à la location, le service d’hygiène effectue une visite du bien à louer. Il contrôle que le logement respecte les critères minimaux de qualité pour être loué. Ainsi un bien peut être jugé conforme à la location alors qu’un autre sera reclassé en insalubre dans une même copropriété. 

Puis-je déléguer les démarches liées au permis de louer ?

Oui, si vous faites appel à un gestionnaire locatif, vous pouvez leur demander de prendre en charge les démarches. Ils ont l’habitude de gérer ce type de demande d’autorisation de mise en location. Chez WIMMO, nous anticipons les démarches à réaliser dès la réception du préavis du locataire actuel. Votre agence immobilière Pessac assure ainsi une remise en location rapide de votre logement. Cet accompagnement fait partie de notre mission de gestion locative, sans surcoût.

Quels sont les documents techniques obligatoires à joindre à la demande de mise en location ?

Pour les baux signés depuis 2020, le dossier de diagnostic technique à remettre au locataire doit comprendre les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les constructions datant d'avant janvier 1949
• État des risques et de pollutions pour les logements situés dans une zone à risque (inondations, avalanches...)
• Diagnostic amiante
• État de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz pour des installations de plus de 15 ans
• Document précisant clairement la zone de bruit pour les logements exposés au bruit d’aérodromes, d’aéroport, de trains…
• Plan et photos du logement