Comprendre la clause résolutoire dans les contrats de bail

Souvent omise dans les modèles de bail disponible sur le web. La clause résolutoire est pourtant une clause aujourd'hui obligatoire du contrat de bail pour le propriétaire bailleur. L'insertion de cette clause dans un contrat de gestion locative encourage le respect mutuel des obligations. Elle contribue à maintenir une relation équilibrée entre les parties tout au long de la durée de la location. La loi encadre la mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail pour éviter tout abus et mauvaise foi. WIMMO vous décrypte le fonctionnement et les enjeux de cette clause résolutoire.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire en France

En droit français, diverses dispositions peuvent permettre de mettre fin à un contrat. Parmi celles-ci, on trouve la clause résolutoire qui permet de définir les événements pouvant entraîner la résiliation du contrat par le simple biais d'une stipulation contractuelle. On parle de clause résolutoire ou de clause résolutoire de plein droit ou encore de clause de résiliation de plein droit.

Cette clause offre la possibilité de résoudre le contrat sans nécessiter l'intervention d'un juge, sauf en cas de désaccord entre les parties. Elle permet ainsi de prévoir les conditions spécifiques dans lesquelles vous pouvez résilier le contrat. Cette clause offre une flexibilité et une prévisibilité accrues aux parties concernées.

La clause résolutoire appliquée au bail d'habitation

La clause résolutoire est une disposition contractuelle que vous pouvez appliquer dans vos contrats de location. Elle définit les conditions dans lesquelles le propriétaire ou le preneur peut résilier le bail de manière anticipée en cas de manquement grave d'une des parties. En d'autres termes, elle permet de rompre le bail de manière automatique et immédiate si l'une des parties ne respecte pas ses obligations.

Pour assurer sa validité, la clause résolutoire doit être clairement rédigée et précise dans ses termes. Elle doit notamment spécifier les actions ou omissions qui pourraient prononcer la résiliation du bail, ainsi que les délais et les procédures à suivre en cas de non-respect des obligations contractuelles.

En général, les motifs qui peuvent entraîner la mise en œuvre d'une clause résolutoire incluent le défaut de paiement du loyer et des charges, le non-paiement du dépôt de garantie, un défaut d’assurance, la sous-location non autorisée, le non-respect des obligations d'entretien et de réparations ou toute autre violation substantielle du contrat de location.

La mise en œuvre d'une clause résolutoire peut entraîner des conséquences juridiques sérieuses pour la partie en faute. Dans certains cas, vous pouvez demander la résiliation du contrat de plein droit, ce qui signifie que la partie en défaut doit quitter les lieux immédiatement. Cependant, dans d'autres situations, le juge peut décider de se prononcer sur la validité de la résiliation du contrat de bail.

Fonctionnement de la clause résolutoire

La clause résolutoire dans un contrat de bail fonctionne comme une mesure de protection pour les deux parties engagées dans la location immobilière. Elle agit comme un mécanisme automatique de résiliation du bail en cas de manquement grave à une obligation contractuelle. Lorsqu'une telle situation se produit, cette clause permet de mettre fin au contrat de location sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure judiciaire longue et coûteuse.

Quel est l'intérêt d'insérer une clause résolutoire dans un contrat ?

WIMMO, agence immobilière spécialiste de la location, préconise à ses clients bailleurs d’inclure la clause résolutoire systématiquement dans leur contrat de location. Cette mention présente plusieurs intérêts pour les deux parties concernées.

En tant que propriétaire, cette clause vous confère une sécurité juridique en cas de manquement grave du locataire à ses obligations. Vous avez le droit d’entamer une procédure de résiliation anticipée du bail dès le constat d’un des motifs mentionnés dans la clause. Et cela tout en évitant de s'engager dans des procédures juridiques potentiellement complexes ! Vous protégez ainsi vos intérêts. Vous pouvez reprendre possession de votre bien locatif pour le relouer à un nouveau locataire dès la fin du bail.

Pour le locataire, cette mention l’incite à respecter rigoureusement ses engagements contractuels, sous peine d’entamer une procédure d'expulsion. Il a connaissance des motifs précis qui peuvent entraîner une fin de contrat anticipée. Le locataire peut prendre des mesures pour éviter de se retrouver dans une situation de litige avec son propriétaire. Elle lui offre ainsi une certaine sécurité en établissant clairement les conditions auxquelles le propriétaire ou lui-même peuvent résilier le bail en cours. Cela évite toute ambiguïté ou interprétation floue. La clause résolutoire est aussi un moyen pour lui de se protéger contre d'éventuelles violations du contrat par le propriétaire.

A noter que depuis le 29 juillet 2023, la loi prévoit que les baux concernant la résidence principale comportent systématiquement une clause résolutoire. Elle autorise la résiliation automatique en cas de défaut de paiement des loyers et du dépôt de garantie.

Comment appliquer une clause résolutoire ?

L'application d'une clause résolutoire dans un contrat de bail nécessite une procédure spécifique pour sa mise en œuvre.

Lorsque l'une des parties constate un manquement grave de l'autre partie aux termes du contrat, elle doit respecter un certain formalisme. Elle doit d'abord notifier formellement cette violation par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier de mise en demeure doit préciser la nature du manquement et accorder un délai raisonnable pour y remédier. Si aucune mesure appropriée est prise dans le délai imparti, la partie lésée peut alors engager la résiliation du contrat.

Pour ce faire, elle doit faire constater le manquement par un huissier de justice (par exemple, commandement de payer). Cette notification peut être aussi réalisée par le biais d'une action en justice devant le tribunal compétent. Vous devez respecter scrupuleusement ces procédures légales pour éviter toute contestation ultérieure de la validité de la clause résolutoire.

Motifs courants de mise en œuvre de la clause résolutoire

Les principaux motifs de la clause résolutoires sont liés aux manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles. Nous vous citons ici quelques exemples de situations pouvant entraîner l'application de cette clause :

• Non-paiement du loyer : L'absence de paiement du loyer pendant une période prolongée peut conduire à la mise en œuvre de la clause résolutoire. En général, un retard de paiement récurrent ou important peut également se définir comme un grave manquement du locataire.
• Charges impayées : Le locataire ne s'acquitte pas des charges locatives qui lui incombent. Cette dette locative peut constituer un motif pour résilier le bail en vertu de la clause résolutoire.
• Non-paiement du dépôt de garantie : Le dépôt de garantie sert à couvrir d'éventuels impayés de loyer ou des dégradations du logement en fin de bail. Le refus de le payer s'apparante à une rupture de contrat.
• Défaut d'assurance habitation : Le locataire doit impérativement souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs. Si le locataire ne fournit pas de justificatif d'assurance ou oublie de la renouveler, le propriétaire peut invoquer la clause résolutoire et mettre fin au contrat de bail.
• Dégradations du logement : Des dégradations importantes causées par le locataire au bien loué peuvent être considérées comme un manquement grave aux obligations du contrat de bail. Ces dégradations peuvent justifier l'application de la clause résolutoire.
• Non-respect des règles de copropriété : Le locataire se doit également de respecter les règles de copropriété de l'immeuble de votre logement. En cas de disgression, vous pouvez demander la résiliation du bail.
• Sous-location non autorisée : La sous-location du logement sans l'autorisation expresse du propriétaire peut constituer un motif de mise en œuvre de la clause résolutoire.
• Usage commercial non autorisé : L'utilisation du logement à des fins commerciales doit faire l’objet d’un accord préalable du propriétaire. En l’absence d’approbation, le bailleur peut invoquer la clause résolutoire pour mettre fin au bail.

A noter que ces motifs constituent aussi les principales sources de litiges relevés entre propriétaire et bailleur. En incluant cette clause résolutoire au contrat d’habitation, vous limitez ce type de problèmes locatifs.

Comment rédiger la clause résolutoire ?

La rédaction de la clause résolutoire dans un contrat de bail est d'une importance cruciale pour assurer son efficacité juridique. Cette clause doit spécifier, de manière claire, précise et détaillée, les motifs exacts qui pourraient entraîner la résiliation anticipée.

Elle doit également mentionner les étapes et les délais à suivre pour engager la procédure de résolution.

La clause résolutoire ne doit pas être utilisée abusivement. La loi encadre strictement ses conditions d'application. Un usage inapproprié peut entraîner des conséquences juridiques pour le propriétaire.

WIMMO est régulièrement sollicité par des propriétaires bailleurs en Gironde qui ont des soucis avec leurs locataires (non-paiement, nuisances….).

Nos audits juridiques des dossiers relèvent 1 fois sur 4 un défaut ou une mauvaise rédaction des clauses résolutoires : ce qui complique bien entendu le rapport de force entre les locataires et notre agence.

Sachez également que la plupart des contrats d’assurance loyer impayé ne prenne pas en charge le sinistre s’il manque la clause résolutoire dans le bail. Nous avons eu le cas récemment sur la reprise de gestion d’un appartement à Mérignac. Le propriétaire avait pris un contrat de location type sur internet. Ce modèle de bail malheureusement incomplet l’a mis en difficulté.

Pour renforcer sa validité, nous conseillons de faire appel à un professionnel en immobilier pour rédiger cette clause. Vous vous assurez ainsi qu'elle est conforme à la législation en vigueur et adaptée à la spécificité de votre situation. La rédaction soigneuse de la clause résolutoire contribue à éviter d'éventuelles contestations ou litiges ultérieurs entre les parties. Et elle garantit une meilleure protection des intérêts de chacun.

Modèle de clause résolutoire dans le cadre d’un bail de location loi Alur

Le présent contrat sera RÉSILIÉ IMMÉDIATEMENT ET DE PLEIN DROIT. C'est-à-dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice :

- Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Lorsqu'une caution garantit les obligations du présent contrat de location, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours, à compter de la signification du commandement au LOCATAIRE. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. Les frais et honoraires exposés par le BAILLEUR pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues, seront mis à la charge du LOCATAIRE, sous réserve de l'appréciation des tribunaux, conformément à l'article 700 du code de procédure civile. Il est bien entendu qu'en cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme réglé qu'après encaissement.

- Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs, sauf en cas de souscription par le BAILLEUR d'une assurance pour le compte du locataire.

- En cas de troubles du voisinage constituant le non-respect de la jouissance paisible des lieux loués, constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Une fois acquis au BAILLEUR le bénéfice de la clause résolutoire, le LOCATAIRE devra libérer immédiatement les lieux ; s'il s'y refuse, le BAILLEUR devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par le juge des référés.

En cas de non-paiement du loyer, de ses accessoires aux termes convenus, et en cas de non-libération des lieux par le locataire déchu de tout droit d'occupation ou ayant reçu une ordonnance d'expulsion, le juge aura la faculté de condamner le locataire à des intérêts sur les sommes dues, indemnités ou astreintes.