Comment calculer le rendement locatif d’un bien ?

Vous avez pour projet d’investir dans un bien à louer à Bordeaux ou plus largement en Gironde. Vous souhaitez calculer le rendement locatif afin de vous assurer de la rentabilité de cet investissement ? C’est l’une des questions que les acquéreurs posent régulièrement à nos experts en gestion locative avant d'acheter un bien. L’acquisition d’un appartement ou d’une maison dédiée à la location permet de se constituer un patrimoine immobilier. Et c’est aussi un moyen d’obtenir un revenu locatif régulier. Pour garantir la réussite de votre placement immobilier bordelais, faites le bon calcul de rentabilité.

Rendement locatif, définition

Le rendement locatif ou rentabilité locative d'un bien est un indicateur clé de la performance d'un investissement immobilier. Il correspond au ratio des revenus générés par la location par rapport au prix d'acquisition de ce logement. On exprime généralement le rendement immobilier locatif en pourcentage. Et il se calcule sur une base annuelle.

On parle également du rendement locatif net qui correspond au rendement du bien après déduction des charges et des impôts afférents. Il se calcule en supprimant du rendement brut les dépenses à la charge du bailleur ainsi que l'impôt sur les revenus fonciers et l'ISF. Le rendement net est donc plus proche de la rentabilité réelle de l'investissement immobilier. 

Quel est le taux de rendement locatif ?

Le rendement immobilier ne doit pas être l’ultime objectif de votre investissement locatif à Bordeaux. Ce projet rentre dans une démarche d’investissement sur le long terme. Les biens immobiliers prennent, le plus souvent, de la valeur au fil des années. Les acquéreurs bénéficient ainsi d’une plus-value à la revente du bien immobilier.

Vous pouvez par ailleurs faire l’acquisition d’un bien à louer dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. Les appartements achetés sous Loi Pinel ou Duflot ont un loyer plafonné. Aussi, la rentabilité de votre investissement immobilier ne tient pas compte que du rendement locatif, mais aussi du montant de la réduction d’impôt.

Pour répondre à la question, il est généralement admis qu'un bon rendement locatif se situe entre 3 % et 8 %, selon vos objectifs patrimoniaux.

Principales règles pour un investissement immobilier rentable

1. Première règle : l’emplacement

Plus le logement est bien placé et plus son rendement sera faible. Ce faible rendement est généralement compensé par une plus-value immobilière certaine lors de la revente sur le moyen long terme.

Ainsi, à Bordeaux, le rendement locatif d’un appartement sur le cours de l’Intendance sera moins bon qu’un rendement locatif dans le quartier des Capucins.

2. Seconde règle : l’investissement

Plus l’investissement est important, plus le rendement sera élevé. C’est somme tout assez logique. Si vous avez un gros budget, vous aurez accès à des biens immobiliers hauts de gamme avec moins de concurrents acquéreurs. 

Ainsi, à emplacement identique, l’achat d’un immeuble de 10 appartements aura un meilleur rendement que l’achat d’un appartement isolé.

3. Troisième règle : la prise de risque

Les rendements locatifs dépendent du type de bâtiment et du risque pris. Quand on parle de risques locatifs, cela sous-entend principalement des impayés de loyer et de la vacance locative.

Pour illustrer cette règle, prenons l’exemple de l’achat d’un local commercial à Mérignac Beutre. Les candidats à la location pour ce type de biens sont plus rares. Ils ont aussi des capacités financières moindres. Lors de votre investissement locatif, il faudra prendre en compte les risques de loyers et charges locatives impayés. 

A l'inverse, la prise de risque est moins importante en achetant à local bénéficiant d’un emplacement n°1 dans le centre-ville de Gradignan. Un local au cœur de Gradignan est loué plus rapidement. Vous pouvez ainsi être plus exigeant sur la qualité et la solvabilité du locataire.

Le financement de l’achat d’un local commercial est aussi plus difficilement finançable par les banques. Il limite ainsi les investisseurs et promet des rendements plus hauts.

Calcul du rendement locatif d'un bien

Lorsqu'un investisseur se lance dans un projet d'investissement locatif, il est primordial de calculer la rentabilité de son bien immobilier. Cette démarche est indispensable pour estimer le retour sur investissement, connaître la rentabilité brute et nette, ainsi que la fiscalité à prévoir.

Or, plusieurs facteurs entrent en jeu dans le calcul de la rentabilité d'un investissement locatif.

Pour commencer, vous devez calculer le montant total de votre investissement locatif. Cela comprend le prix d'achat du bien locatif, les frais de notaire ainsi que les frais annexes comme les frais d'agence, la taxe foncière, les travaux de rénovation et les frais de gestion. Pour les travaux de rénovation énergétique, pensez à faire appel aux aides financières de l'Etat.

Même si vous décidez de gérer seul la location, vous devez penser aux frais inhérents à la gestion locative. Il faut prendre en compte la réalisation des diagnostics obligatoires à la location, l’assurance loyer impayé, au besoin l’assurance vacance locative…

Ce montant global représente le prix de revient de l'investissement immobilier.

Une fois le calcul du prix de revient effectué, il est temps de calculer le rendement locatif brut. Pour ce faire, vous devez diviser le loyer annuel par le prix d'acquisition et multiplier par 100. Il est donc important de bien estimer le loyer de votre bien. Surestimer le montant du loyer amène des difficultés à louer ou des risques d’impayés. Sous-estimer le loyer mensuel va avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement immobilier.

Rendement locatif brut = (loyer annuel / prix d’achat du bien)*100

Ce taux de rendement brut permet de connaître la rentabilité locative annuelle du bien immobilier.

Pour obtenir le rendement locatif net, vous devez également prendre en compte les charges locatives. Ce sont notamment les charges de copropriété, les frais de gestion et les dépenses d'entretien. Une fois ces différentes charges déduites des loyers perçus, vous obtenez la rentabilité nette.

Pensez aussi à ajouter les frais relatifs à l'emprunt immobilier, qui peuvent alourdir la facture. Il peut être intéressant de calculer l'effet de levier de l'emprunt, qui permet d'accroître le potentiel de rentabilité de l'investissement immobilier locatif.

Enfin, vous devez prendre en compte les éventuelles vacances locatives ou les impayés de loyers. Ces absences de revenus locatifs peuvent avoir un impact sur la rentabilité de l'investissement.

Les charges comprises dans le loyer doivent aussi être prises en compte. Il s’agit des charges récupérables auprès des locataires. C’est un moyen d’améliorer le rendement immobilier.

Rentabilité locative en fonction du mode de location

Le choix du mode de location est également important dans la qualité du rendement immobilier.

Ainsi, la location meublée peut procurer de meilleurs rendements, mais elle implique des obligations supplémentaires en termes d'aménagement et de maintenance.

La location saisonnière, quant à elle, peut être très rentable. Mais elle repose sur une forte demande touristique donc tout dépend où vous achetez votre bien en Gironde.

Enfin, comme indiqué plus haut, il existe des avantages fiscaux à investir dans l'immobilier locatif. La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange d'un engagement de location pendant plusieurs années. Le dispositif LMNP permet également de bénéficier d'une fiscalité avantageuse pour la location meublée.

Pour conclure, pour calculer la rentabilité locative d'un logement, vous devez prendre en compte tous les facteurs liés au projet immobilier. Cela comprend le prix d'acquisition, les charges locatives, les éventuelles vacances locatives ou impayés de loyers, ainsi que les avantages fiscaux et le choix du mode de location. Les calculs doivent être effectués avec soin pour estimer le potentiel de rentabilité de l'investissement locatif. Il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels immobiliers pour mener à bien son projet d'investissement locatif.

Notre agence immobilière WIMMO de Pessac est spécialisée dans la gestion locative en Gironde. Nous saurons vous guider dans votre projet. Prenez rendez-vous pour échanger, c’est sans engagement et vous ne pourrez repartir qu’avec des conseils.