Bail étudiant : Pourquoi louer à des étudiants à Bordeaux ?

La métropole de Bordeaux bénéficie d’un pôle universitaire très étendu et propose une large offre de formations. La population étudiante ne cesse de croitre sur le territoire. Investir dans un logement pour le louer à des étudiants offre de nombreux avantages. Notre gestionnaire locatif vous explique les avantages de louer à des étudiants à Bordeaux et les spécificités du bail étudiant. Il vous livre également les tendances de ce marche et ses conseils pour louer à nos étudiants bordelais.

Avantages de louer à des étudiants à Bordeaux

Une fiscalité avantageuse en louant à des étudiants

La fiscalité d'une location meublée étudiant permet de profiter d'avantages fiscaux très intéressants. Les revenus issus de la location meublée peuvent être déclarés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes fiscaux s'offrent aux propriétaires de logement étudiant :

• Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, réduisant ainsi la base imposable.
• Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à la location (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion...) ainsi que l'amortissement du bien et du mobilier. Ce régime est souvent plus favorable pour les biens générant des revenus importants.

De plus, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien dans certaines conditions.

Une demande locative forte et pérenne sur la métropole de Bordeaux

Les étudiants représentent une clientèle importante des locations meublées de l’agglomération. Bordeaux est une ville universitaire avec de nombreuses grandes écoles et universités. Chaque année, des milliers d'étudiants recherchent un logement proche de leurs lieux d'études. Cette forte demande garantit un taux d'occupation élevé de votre bien.

Bail étudiant de 9 mois et location saisonnière, le combo idéal dans l’hyper centre de Bordeaux (les tracas en plus)

Certains propriétaires choisissent de combiner le bail étudiant de 9 mois et une location saisonnière. Ce modèle permet d'optimiser l'occupation et de réduire ainsi les périodes de vacance locative. Et le meublé touristique assure une excellente rentabilité locative. En effet, ce type de bail permet de louer à la semaine. La location saisonnière apporte ainsi de meilleurs revenus au propriétaire.

Ville très touristique, Bordeaux se prête très bien à ce type de location, mais uniquement dans l’hyper centre-ville ou les Chartrons. Et attention, vous aurez souvent plus de dégradations du logement. Vous devrez passer par une conciergerie et les locations saisonnières ne se font pas à la semaine, mais juste sur quelques jours avec de la vacance locative entre chaque vacancier.

L’attractivité fiscale est également moins présente du fait de la refonte fiscale du statut LMNP en location saisonnière.

Des loyers attractifs

Les logements étudiants sont généralement loués meublés, ce qui justifie un loyer plus élevé que pour un logement vide. De plus, bien situés, ces biens peuvent générer des loyers attractifs. Les parents des étudiants sont souvent disposés à payer un peu plus pour un logement meublé, sûr et proche des campus.

Et des loyers sécurisés

Louer à des étudiants offre une certaine sécurité en matière de revenus. Souvent, les parents des étudiants se portent garants, ce qui réduit les risques d’impayés de loyers.  En effet, dans 90 % des cas, la famille joue le rôle de garant.

Les étudiants peuvent bénéficier de différentes aides aux logements, comme l’APL (Aide personnalisée au logement) proposée par la CAF. Par ailleurs, l'État a mis en place la garantie locative VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi). Ce système de caution instauré dans le cadre de la loi ALUR permet de couvrir les impayés et de bénéficier à tous les locataires âgés de 18 ans à 30 ans.

Une gestion locative simplifiée

De nombreuses agences immobilières sont spécialisées dans la location meublée à des étudiants, comme WIMMO ! Votre gestionnaire locatif prend en charge la gestion complète du bien, de la recherche des locataires étudiants à l'encaissement des loyers. Cela permet aux propriétaires de se libérer des contraintes quotidiennes de la location étudiante.

Wimmo a également des relations avec les grandes écoles bordelaises ou sur le campus pour loger les étudiants.

Le marché locatif étudiant à Bordeaux

L'attractivité de la métropole bordelaise et le développement de son offre de formation ont fortement augmenté la population étudiante ces dernières années. Dans un marché immobilier déjà tendu à Bordeaux, la demande de logements étudiants est particulièrement élevée. À chaque rentrée, les étudiants rencontrent hélas des difficultés pour trouver un logement.

Plus de la moitié des étudiants bordelais convoitent des studios ou des T1 (une pièce). Les appartements T2 sont plus recherchés par des étudiants plus aisés ou des jeunes couples. A l’inverse, pour louer moins cher, certains vont privilégier la chambre étudiante (indépendante ou chez l'habitant) ou la colocation.

Les étudiants recherchent des logements proches de leur campus, bien desservis par les transports en commun et offrant un cadre de vie convivial. Les villes comme Talence, Pessac et Bordeaux sont particulièrement prisées. En effet, presque la moitié des recherches des étudiants se concentrent sur ces 3 villes.   

Les spécificités du bail étudiant

Le bail étudiant présente plusieurs particularités qui le distinguent des autres types de baux locatifs. Ce contrat de location, conçu spécifiquement pour les besoins des étudiants, offre une flexibilité et une simplicité adaptées à leur mode de vie et aux rythmes académiques.

Caractéristiques du bail étudiant :

• Durée de location en bail étudiant : Le bail étudiant a une durée de 9 mois (au lieu de 1 an pour une location meublée classique). Elle correspond généralement à la durée de l'année universitaire. De plus, un bail étudiant ne peut ni être renouvelé ni être reconduit tacitement à la fin de son terme.
• Facilité de résiliation avec le bail étudiant : Les étudiants peuvent résilier leur contrat de location à tout moment, avec un préavis d'un mois seulement. Cette flexibilité répond aux besoins des étudiants qui peuvent devoir déménager rapidement pour des stages, des échanges universitaires…
• Réglementation du logement étudiant : Le logement étudiant répond aux mêmes critères de décence qu’un logement classique. Il doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9 m2 minimum et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres (ou bien d’un volume habitable de 20 m3). Il doit également garantir un éclairage suffisant, des équipements de base tels qu'un système de chauffage, une installation électrique sécurisée et des installations sanitaires fonctionnelles. De plus, le propriétaire doit effectuer certains diagnostics techniques, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Location meublée : Dans le cadre d'une location meublée, la loi fixe une liste de meubles et d'équipements que le logement doit contenir. En cas de non-respect de cette obligation, le bien peut être reclassé en logement vide et son loyer revu à la baisse.
• Encadrement des loyers du bail étudiant : L'encadrement des loyers, mis en place à Bordeaux, s'applique aussi aux logements étudiants. Les loyers des logements soumis à cette réglementation ne peuvent excéder un loyer de référence majoré, déterminé par arrêté préfectoral. Les bailleurs doivent respecter une grille de loyers spécifique en fonction de la localisation et des caractéristiques du bien.

Nos conseils pour louer à des étudiants à Bordeaux

La gestion d'un bail étudiant nécessite une approche particulière pour assurer une location harmonieuse et sans accroc. Voici quelques conseils pratiques de nos gestionnaires locatifs pour les propriétaires de logement étudiants.

1. Prenez le temps de sélectionner vos locataires étudiants soigneusement. Demandez des garanties solides pour assurer le paiement des loyers. Il se peut que l’étudiant ne puisse pas avoir de garants. WIMMO répond justement à ce besoin en vous proposant l’assurance loyers impayés la moins chère en Gironde. Essayer de deviner si le locataire pourra bien entretenir le logement ou s’il est fêtard. Et soyez très clair avec lui sur ces points.

2. Complétez votre dossier d’usage avec tous les documents du locataire et du garant. (La liste est sur notre site internet). Rédigez un contrat de bail étudiant conforme à la législation en vigueur pour ce type de location. Il doit préciser notamment le type de location, la durée du bail de neuf mois, les équipements fournis…

3. Réalisez un état des lieux détaillé et contradictoire avec des photos à l'entrée et à la sortie des étudiants pour éviter les litiges concernant l'état du logement et les éventuelles réparations à charge du locataire.

Notre meilleur conseil reste bien sûr de vous faire accompagner par un expert en gestion de logements étudiants. Notre agence immobilière se situe idéalement à Pessac pour gérer les logements aux alentours du campus de Talence-Pessac-Gradignan. Nous vous proposons des mandats de gestion simple ou des mandats de gestion locative.