Quelles sont les principales obligations du propriétaire bailleur ?  

La gestion immobilière de biens locatifs est très encadrée en France. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 constitue la loi de référence pour la réglementation de la gestion locative. Vous n’avez pas pu passer non plus outre les différentes évolutions de la loi ALUR. Vous devez maitriser les obligations du propriétaire bailleur afin de louer en toute légalité et sérénité votre bien immobilier. WIMMO revient pour vous sur les principales règles à suivre.

Obligations du propriétaire relatives à la mise en location

Sélection du locataire sans discrimination

Le choix du locataire est une étape importante de la mise en location d'un bien immobilier. Elle permet au propriétaire bailleur de s'assurer de la solvabilité et de la bonne intention du locataire.

Vous devez réaliser cette sélection à partir de critères objectifs, même si vous pouvez faire confiance à votre instinct. Toutefois, le choix du futur locataire ne doit être aucunement discriminatoire.

La loi du 6 juillet 1989 vise à prévenir la discrimination dans le processus de location en autorisant des critères spécifiques (tels que la situation financière). Tout refus de location basé sur d'autres motifs (âge, sexe, origine, religion, handicap, apparence…) expose les propriétaires bailleurs à des sanctions, définies par le Code pénal. Cette condamnation peut aller jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 euros d'amende.

Rédaction du contrat de bail incluant les mentions obligatoires

Dans le cadre de la loi Alur du 27 mars 2014, le contrat de bail, pour les locations nues et meublées, doit respecter la forme d’un contrat-type. Ce modèle comprend diverses clauses et mentions obligatoires :

• Type de bail
• Destination du bien
• Identités des parties prenantes (locataire, bailleur ou gestionnaire de biens)
• Date de début et durée du contrat de location
• Description détaillée du logement
• Liste des équipements
• Montants du loyer, des charges locatives ainsi que du dépôt de garantie
• Montant du dernier loyer appliqué si le locataire a quitté les lieux il y a moins de 18 mois.
• Permis de louer
• Informations sur le plafonnement de loyer
• Informations sur la loi d’encadrement des loyers
• Notice d’informations sur les droits et obligations des parties (téléchargez ici la notice)

Nous rappelons que la loi de 1989 établit le cadre réglementaire du dépôt de garantie. Cependant, elle ne le rend pas obligatoire ! Selon cette loi, le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer (deux en cas de location meublée). Et le locataire doit verser cette somme au moment de la signature du bail.

Par ailleurs, la loi ELAN a introduit le bail mobilité, destiné aux locations temporaires d'une durée maximale de 10 mois.

Votre agence WIMMO partage ces conseils pour la rédaction d'un contrat de bail en toute régularité.

Respect des formalités administratives et légales

Un ensemble de règles administratives régissent la location d'un bien immobilier en France. Il existe également des spécificités en fonction du type de location et des secteurs géographiques. Prenez le temps de bien vous renseigner sur les règles en vigueur. Voici quelques règles locatives essentielles.

Obligations du propriétaire avant la mise en location

• Mentions obligatoires sur les annonces de location : La loi ALUR a introduit des éléments obligatoires pour les annonces immobilières, incluant le type de location (vide ou meublée), la surface en m², la commune, le montant du loyer et des charges, ainsi que les honoraires de gestion. En 2019, la loi Energie-Climat a complété ces exigences en imposant la mention des dépenses théoriques d'énergie.
• Etablissement des états des lieux : Le propriétaire bailleur doit fournir un état des lieux. Annexé au contrat de bail, ce document décrit l'état du logement au début du bail. Il est important de le réaliser avec soin et de manière contradictoire. Il permet de pouvoir le comparer à l'état des lieux de sortie et de déterminer les éventuels travaux de remise en état à la charge du locataire.
• Diagnostics obligatoires pour la location : Le propriétaire bailleur doit réaliser des diagnostics immobiliers. Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires pour tous les logements mis en location (diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic gaz et électricité, diagnostic amiante et plomb)
• Permis de louer : Dans certaines zones tendues, les collectivités ont mis en place le permis de louer. Une quarantaine de communes sont concernées par cette obligation légale en Gironde. Ce dispositif juridique vise à lutter contre l'habitat indigne. Il impose aux propriétaires de demander une autorisation préalable de mise en location auprès de la mairie de la commune où se situe le logement.

Obligations du propriétaire pendant la location

• Assurances : Le propriétaire peut contracter diverses assurances et garanties pour couvrir son bien locatif. La seule assurance obligatoire est la responsabilité civile et par conséquence l'assurance propriétaire non occupant (PNO) si votre bien se situe en copropriété ou mitoyenneté. Mais vous n’avez pas d’obligation à souscrire une assurance habitation. Nous recommandons de vous prémunir contre les impayés de loyers avec une assurance spécifique. A l'inverse, nous estimons l'assurance vacance locative optionnelle surtout dans les zones tendues comme à Bordeaux.
• Déclaration des loyers : La déclaration fiscale des loyers est une obligation incontournable. Les loyers perçus sont assujettis à l'impôt. Vous devez les déclarer simultanément avec vos revenus. En fonction du type de location, la fiscalité appliquée peut varier. Citons le cas des locations meublées. Leurs loyers doivent être déclarés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers.

Il est important de se conformer à ces règles administratives, afin d'éviter les sanctions qui peuvent être importantes. Profitez de l’expertise WIMMO pour vous accompagner dans la mise en location de votre bien immobilier sur la Métropole de Bordeaux.

Obligations du propriétaire concernant la gestion courante

Fixation et perception du loyer

Le propriétaire bailleur peut fixer librement le montant du loyer en accord avec le locataire. Toutefois, il doit se conformer aux règles de l'encadrement des loyers qui s'appliquent dans certaines zones géographiques. Ce plafonnement s’applique à Bordeaux.

Vous devez définir clairement les modalités de paiement du loyer et des charges dans le contrat de location. Cela inclut la fréquence des paiements et les moyens acceptés (virement bancaire, chèque, prélèvement automatique). Vous n’avez pas pour obligation d’émettre une quittance de loyer sauf si votre locataire la demande.

Les charges locatives correspondent aux dépenses liées à l'entretien et à la gestion du logement. Il s’agit des charges de copropriété, des dépenses de chauffage et d'eau... Nous conseillons de détailler la liste de ces charges récupérables et de préciser leur régularisation dans le contrat de bail.

Les échéances de paiement doivent également être spécifiées. Il est habituel d'exiger le paiement du loyer à une date fixe chaque mois. Toutefois, le contrat peut préciser d'autres échéances pour les charges locatives ou les acomptes.

Révision du loyer

Vous devez prévoir une clause de révision annuelle dans le contrat de bail afin de pouvoir prétendre à une augmentation annuelle du loyer. En l’absence de cette clause, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail.  

La révision du loyer peut se faire une fois par an. Elle se calcule sur la valeur de l'évolution annuelle de l'IRL (Indice de référence des loyers).

Par ailleurs, si vous effectuez des travaux d'amélioration à votre bien locatif, vous pouvez augmenter exceptionnellement le cout du loyer en cours de bail.

Travaux du logement à la charge du propriétaire

L'entretien ordinaire d'une location incombe au locataire. Cependant, le propriétaire doit prendre à sa charge les réparations majeures, telles que la réparation d'une fuite d'eau ou d'un défaut d'isolation. De même, si un équipement fourni devient vétuste, comme un chauffe-eau ou un four, il revient au bailleur de le remplacer.

La loi prévoit également certaines obligations en matière d'entretien du logement. Par exemple, elle exige que le propriétaire délivre un logement décent au locataire. Ces travaux liés à la mise en conformité sont de la responsabilité du propriétaire.

Déclaration de biens immobiliers

Depuis peu, un propriétaire bailleur ou une SCI à l’IR a l’obligation de déclarer ses biens immobiliers sur le site impot.gouv.fr

A cette occasion, il devra également préciser le nom, prénom et date de naissance des occupants, ainsi que le montant du loyer.

Obligations du bailleur relatives aux impayés et aux litiges

Procédure d'expulsion

Cette mesure permet à un propriétaire bailleur de faire quitter son logement à un locataire qui ne respecte pas ses obligations contractuelles. La loi encadre strictement la procédure d’expulsion.

Dans le cadre du bail, la clause résolutoire prévoit la résiliation du contrat en cas de manquement d'une des parties à ses obligations. La clause résolutoire est souvent utilisée pour sanctionner le non-paiement du loyer ou des charges locatives. Pour autant, vous devez respecter la procédure et seul un commissaire de justice peut exécuter la requête d’expulsion.  

Gestion des litiges

Malgré votre bon soin à gérer votre location, des conflits peuvent naitre entre votre locataire et vous. Même si la loi n’encadre pas spécifiquement chaque litige, nous vous recommandons de suivre un certain formalisme pour rester dans votre bon droit.

Commencez par prendre contact avec les occupants pour tenter de résoudre à l’amiable le différend. Sans succès, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure pour exiger une réponse dans un délai bien défini. La commission de conciliation peut être également saisie. En cas d'échec de cette approche amiable, vous pouvez solliciter le tribunal judiciaire pour résoudre le litige de manière contentieuse.

La gestion locative est complexe et régie par de nombreuses lois. La réglementation autour de la location de biens immobiliers évolue régulièrement. Vous devez être en veille afin de maitriser les obligations du propriétaire et de rester en conformité avec la législation en vigueur. Acteur majeur de la gestion locative à Pessac et sur la Métropole de Bordeaux, WIMMO s’efforce de vous tenir informés. Suivez-vous nous sur LinkedIn. Ou encore mieux, prenons RDV pour échanger sur votre projet de location. Le seul engagement est pour nous de vous fournir nos conseils pour gérer en toute sérénité et sécurité votre bien locatif.